沙龙 | 贾如君：不只是居住——苏黎世非营利性住房建设的百年经验

有方编辑 | 2016.03.23 17:50

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2016年3月20日15:00—17:00，瑞士苏黎世联邦理工大学（ETH）建筑学硕士、居住于苏黎世多年的建筑师贾如君到访有方，她不仅带来了新书《不只是居住——苏黎世非营利性住房建设的百年经验》，也带来了解决中国住房问题的新思路——发展健康多层次的住房政策——支持民众以公司化的合作社的形式，众筹自助，大量供应永久性的非营利性住区。

1、非营利性住房也可以由私人出资建设

在苏黎世，住房开发分为营利性住房及非营利性住房两种形式，前者以追求利润最大化为主要目标，后者则以成本价或以低于成本的价格供应住房。占总开发住房1/4的非营利性住房又分为政府出资及私人出资两种形式。其中私人出资形式主要以“住房合作社”为主的。

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2、“住房合作社”为众筹量身打造

为什么住房合作社愿意提供非营利性价格的住房？合作社，是一种公司法人，“通过共同自助,来促进和保护一定的经济利益,可由数量不限的个人和商业企业组成” 。贾如君感叹，合作社简直是为众筹量身打造。

合作社所有股东投票决定权平等，无控股股东。此时公司章程起到更大作用。使合作社能摆脱大股东操纵，不以大股东利益最大化为目标，而以实现共同价值观为目标。

3、合作社租客本身也是房东

合作社股东集投资、建设、运营、居住者为一体，在股东和合作社之间存在两层关系：

1.购买合作社股票，成为合作社的股东（社员），作为合作社所有房产的共同拥有者之一，有对合作社所有房产在建设、运营等各方面完全平等的决定权。

2.合作社作为公司法人，持有合作社房产的所有权，股东与合作社签订租赁合约，合作社承诺始终以成本价提供住房服务。

4、非营利性住房比商品房最高便宜55%

非营利性住房低价而非低成本，根据统计，非营利性住房价格平均比商品房便宜22%~30%，最高便宜55%。

如果以成本价提供住房，合作社怎么生存？实际上，合作社盈利而非营利。2012年，苏黎世市住房合作社的平均盈利率6.89%。当然盈利必须造福所有股东，不允许流入个人腰包。在苏黎世市政府《对受到政府支持的非营利性住房建造者的会计法规》规定11年开始设置更新基金（Erneuerungsfonds )，为未来住房老化后的翻新存款，每年存款额最少占除去土地费后的建设总投资额的0.5%。

5、政府是合作社最重要的决定性支持者

那么政府如何支持住房合作社？从土地、资金、经验三方面来说，苏黎世政府推出了有针对性的系统化的5项措施：

1.出售土地使用权，62年，30年一续，土地出让价格与地段无关；
2.购买股份；
3.用养老保险金提供市场利率的贷款；
4.提供经验，同时监督引导；
5.为特殊人群提供少量的补贴性的无息、低息贷款出台。

6、第一次为所有社会阶层彻底地解决了住房问题

19世纪末，苏黎世市发生短期经济危机。住房短缺和高租金给社会动荡火上浇油。瑞士共发生了9次工人总罢工，政府多次派出警察甚至军队镇压。

面对紧张的社会关系，市政府决定推进非营利性住房建设。1907年，在市财政局下，设立推进住房建设办公室。提出了“由苏黎世市政府推进建设更健康、更便宜的住宅，为无家可归者提供庇护”。目标人群锁定于中低收入者及中产阶级里收入较少的人群，因为“他们受过教育，虽收入相对较少，却有较高的文化需求”。

1919年7月，面对一战后的全国性动乱，瑞士联邦政府第一次决定补贴支持永久性的非营利性住房建设，并要求各州和片区及可能的第三方一起，投入起码同样多资金；并推进各级政府完善相关法规，推进私人非营利性建房者建房。

1927年，公众投票决定，市政府应全力支持住房合作社（私人的非营利性建房者）建设，而不是建公租房。1919—1934年，苏黎世市共建了约14000套非营利性住宅（包括公租房和住房合作社），占市场供应总额的近一半。这些非营利性住房在设计和施工质量上毫不逊色于营利性建房者开发的产品，非常有市场竞争力。这是苏黎世市历史上，第一次为所有社会阶层真正彻底地解决了住房问题。

7、供求双方行为模式的配合度决定住房供应的强度

在苏黎世历史上，发生过多次住房危机，苏黎世政府始终坚持推进着非营利性住房建设的发展，2011年11月29日，苏黎世市最新住房政策颁布——到2015年底，非营利性住房的市场占有率要提高到1/3。在贾如君看来，中国更应该从苏黎世百年住房建设的经验中找寻规律，发掘住房问题背后的发生机制。她找到一种更根本的观察方法，就是关注住房供求双方的行为模式。她把住房供求双方的行为比作相亲，供求双方行为模式的配合度决定住房供应的强度。