深圳后海“地王”公开招标优胜方案：line+朱培栋，构建高密度城市“生境范式”

“面向未来的人居社区不应是一个个孤岛，而是与城市紧密联系的有机细胞。”

——项目主创，朱培栋

项目名称  后海T107-0107地块（暂定名）建筑方案设计公开招标

设计单位  line+建筑事务所

项目位置  广东深圳

方案状态  公开招标优胜方案

项目业主  华润置地、中海地产

建筑面积  地上303621.58平方米 、地下83800.87平方米

本文文字由line+提供。

2024年12月2日，深圳，位于南山区粤海街道的一宗商住用地，起拍价就高达126.52亿元。经过295轮举牌，华润置地与中海地产联合体以185.12亿元总价胜出，楼面地价70388元/平方米，溢价率46.3%。不仅刷新了深圳涉宅地块成交总价历史纪录，也是2024年全国成交最贵的宅地。[2]

在深圳湾这一“超级城市”的试验场中，line+联合创始人、主持建筑师朱培栋率领团队，以“生境社区”理念回应“好房子”时代命题，历经多轮角逐和专家评审，于后海 T107-0107地块建筑方案设计公开招标中脱颖而出，最终中标。

作为深圳湾核心的重要增量，这块后海十二年来首度推出的稀缺宅地，不仅承载土地价值，更肩负探索未来人居模式的使命——在高密度开发强度下，如何实现居住体验、生态效益与城市价值的共生，构建面向未来的高品质住区。

基于此，line+以“生境社区”为核，提出“好城市—好社区—好房子”三维策略，破题超高密度开发困局，重塑一座与城市共呼吸的垂直生命体。

▲ 方案视频展示  ©line+

项目位于后海中心区连廊系统的南端，是城市公共网络的关键节点之一。我们在既有规划基础上对连廊系统进行系统性织补，打破住区孤岛化，塑造有机城市界面，强化住区的渗透性与可达性，使其成为城市公共网络的“毛细血管”。

横向织补

沿登良路增设东西向连廊、将其定义为“文化运动轴”，以高线天街链接人才公园与深圳湾文化广场，构建15分钟步行生活圈，消解主干道对城市肌理的割裂，将住区接入深圳湾城市动脉。

纵向生长

以既有空中连廊系统为基底，向北延伸公共步道，贯通南北口袋公园。整合首层、二层及地下慢行系统，形成四维立体通廊，将住区纳入更广阔的城市公共网络。

天际叙事

五栋塔楼以"分层递进+错位排布"布局，以“双峰微翘”的高度差异塑造起伏天际线。最高楼栋250米于两侧微微抬升，中部塔楼渐次降低，避免单调平直界面，同时在远景视角上强化“门户”地标性。

好社区是由有机的社区边界与优质的社区配套所构成。我们以“共生街区”与“生机底盘”双重体系，打破高密度社区边界，营造开放、多维、互动的社区场景。

生机底盘

“生境之斗”作为底盘的原型，立体化打造可停留的“城市檐下”空间，集成遮阳、休憩、社交复合功能，重塑深圳湿热气候下的公共生活，同时缓解超高层建筑所带来的压迫感。

共生街区

摒弃传统豪宅的封闭围合模式，以“共生街区”重构社区边界。在安全与私密的同时，通过区分私密与开放、居住与公共的空间层次，建立一种高度渗透的公共系统。城市连廊与开放商业界面串联起街道、公园与步行系统，使社区主动生成一种面向城市的“生活前场”。

立体配套网络

基于过往对国外豪宅配套功能的实践经验和观察研究，我们为本项目构建多模块核心配套功能体系。社区配套体系借由立体复合的策略，嵌入于架空层、避难层与连廊节点，以最小的指标占用容纳最大功能。将避难层改造为星空会所，架空层嵌入泳池、艺术工坊、全龄儿童区，形成一个向所有住户开放的共享生活网络。

我们不仅关注地面生态与城市肌理，也在设计中强调与时代和科技进步同频。面对方兴未艾的低空经济和智能出行热潮，我们在塔楼顶部规划预留了直升机停机坪，局部空域规划低空飞行器起降平台，并在地下车库预留未来无人驾驶汽车智能车道与充电接口，从而打造面向未来的地面与空域的立体交通体系。

“好房子”是优美的风景、生机的自然、舒适的生活、艺术与形式的完美结合。

全东向布局

项目东侧直面深圳人才公园，眺望深圳湾。为最大化释放景观资源并规避超高层常见的视线遮挡，我们通过日照、风环境及视线分析，采用“全向东布局”策略，户型配置纵横生长，户户海景。

“房包院”+“院包房”

建筑群整体朝向深圳湾展开，高区“房包院”直面无敌海景，低区“院包房”独享空中庭院，创造“内向宁静”与“外向开阔”并存的多元景观体验。

竹境立面

面对后海片区玻璃幕墙同质化现象，立面设计跳脱单体地标逻辑，转向群体符号塑造。以“竹境”为意象，采用细密垂直线条，结合玻璃幕墙与金属构件，使建筑整体因此构建出一种具有整体性和辨识度的城市界面，以群体符号重塑城市记忆。

未来的人居形态，必然是更开放、更复合、更共生的。后海项目是line+对“生境城市主义”的进阶实践——在这里，超高密度不再是妥协的代名词，而是催生新型城市关系的触媒。当连廊成为社区的延伸、阳台化为风景的展台、避难层转身为星空会所，我们证明了：真正的好房子，能在云端重建消失的地面生活。

在深圳这座持续演进的全球化都市，我们以“生境社区”理念，探索超高密度住区的适应性范式，构建城市与人居的共生生态。这不仅是对“好房子”的回应，更是对未来人居模式的系统性预演——当建筑成为会呼吸的生命体，社区便真正融入了城市的进化基因。

完整项目信息

项目名称：后海T107-0107地块（暂定名）建筑方案设计公开招标

设计单位：line+建筑事务所
主持建筑师/项目主创：朱培栋
设计团队：邢明泉、韩旭、张群晨、李镇宇、李周斌、史心怡、杨琪、吴琪、张熠、许涛、赵胜耀、孙佳豪、王俊、孙金、李航、洪洋（建筑）；李上阳、饶非儿、罗晓霞（景观）
业主：华润置地、中海地产
机电配合单位：杭州易咨建筑工程技术有限公司
项目位置：广东，深圳
建筑面积：地上303621.58平方米 、地下83800.87平方米

结构：无次梁厚板楼盖-混凝土稀柱框架核心筒结构
材料：铝板、玻璃、UHPC、石材

[1] 以上为公开竞赛方案，最终以政府审批的深化方案和实际建成效果为准。

[2] 内容来源为：公众号“中国房地产报”。

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