“南方新住宅”五点：深圳南山建工村公共住房设计公开竞赛任务书研讨实录

编辑：原源 | 2023.06.15 09:26

“希望住进深圳公共住房的人群，都能居住得有品质、有尊严。”

“这次竞赛的突破点，主要应是如何在高密度的条件下实现宜居。”

“住宅及住宅环境设计，要带着社会学的意义和目的来做。把社会公平变成一个建筑学问题，看设计师有没有办法解决它。”

“公共住房对人的关怀、公平性，是设计要回应的问题。要让设计带着某种主张和主义去聚焦。”

有方于日前发布了预公告的“南方新住宅：深圳南山建工村公共住房设计公开竞赛”（以下简称“建工村项目”），是深圳第一个较大规模的公共住房设计国际竞赛。面对“南方新住宅”是什么、想成为什么、需要成为什么的核心设问，竞赛定位梳理与前期任务书的编制研究，显得尤为重要。

为确保项目顺利推进、系统研判深圳公共住房设计的重点、难点、未来突破方向，3月28日，竞赛主办单位深圳市南山区建筑工务署协同有方，策划组织了建工村项目任务书研讨会。常发明、吴超、张鹏举、钟兵、朱荣远（音序）五位研讨专家与竞赛主办单位进行问答，并与南山区住建局以及任务书编制单位、城市设计研究团队深入交流。

此次研讨，兼顾建工村项目本身特点，以及公共住房设计更为普适的意义。在现代建筑发展史上，集合住宅设计的重大成就见证着学科的一众关键节点；而在2023年的深圳，我们又期待怎样的居住创新？下为研讨内容扼要实录，五大议题，再谈理想居住的公共性。

△ 研讨会现场摄影：有方

—

研讨专家（音序）：

常发明

深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司执行总建筑师，中国建筑学会居住分会理事

吴超

深圳市建筑设计研究总院有限公司环境院总建筑师

张鹏举

全国工程勘察设计大师，内蒙古工业大学建筑学院教授，内蒙古工大建筑设计有限责任公司董事长

钟兵

AECOM中国区建筑设计副总裁

朱荣远

中国城市规划设计研究院原副总规划师，深圳城市设计专业委员会顾问

—

核心议题：

1. 什么是“公共住房”？

2. 谁是“公共住房”的使用人群？

3. 建工村公共住房面临哪些挑战？

4. 建工村公共住房期待怎样的设计突破？

5.“公共住房”如何体现公共性？

△ 研讨专家摄影：有方

钟兵：深圳现在有保障房、安居房、人才房、公共租赁房，特别复杂，如果参加竞赛的不是深圳的设计单位，可能就更糊涂了。所以首先应该把深圳的“公共住房”概念解释一下——公共住房是一个什么样的系统？将来是由政府统一管理，还是委托物业公司来做社区管理？

南山区住建局：我们把这个项目定义为“公共租赁住房”，首先和土地产权有关系，这个地块是政府名下的用地，产权比较纯粹，我们就想把它用来建设公共租赁住房。现在深圳市的公共租赁住房有轮候库，建成交付后会面向轮候库的人群进行配租。物业是由政府组织分配、进行管理。

钟兵：公共住房做公开竞赛是一个新的话题，我建议要“名正言顺”：厘清公共住房的特征、目的、使用对象、产权归属和使用方式、将来的运营和维护方式，我觉得这些是这类房子和商品房的最大区别。任务书如果能很明确地为建筑师作出解释，从根上描述清楚，大家对这个项目的理解会完全不一样。

就我个人而言，我认为公共住房的公平性是最重要的。它的产权在政府手里，长期维护成本要相对低廉，因为钱是由政府来投，而不是像商品房一样可以转化。要有人做公共服务和管理，有很多空间可以整合协同，包括物管的措施、物管场所的协同。

注: “公共住房”作为与“商品住房”相对应提出的住房类型概念，是国家住房保障体系的重要组成。根据国家《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号文），其基本目标是作为市场经济之外的另一种手段来推进住房保障工作：以解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以小户型为主且租金低于同地段同品质市场租赁住房租金为原则，由政府主导建设、运营和管理。其核心出发点是社会公平与社会关怀，在新型城镇化过程中促进实现全体人民住有所居。

钟兵：公共租赁住房，它的产权性质和居住方式是否只能租赁？

南山区工务署：根据住建部门提供的项目立项资料，两个地块均为政府投资，居住方式为公共租赁。

钟兵：居住人到什么时候要搬走，还是可以长期居住？

任务书编制单位：按照现在的政策是可以长期，除非他们主动退出。

钟兵：公共租赁住房的租金比较低，即使有租金的起伏，政府也比较可控，那入住的大概会是什么样的人群？一般什么群体有选房的权利？

南山区住建局：公共租赁住房的轮候库现在没有设置收入线限制，不用理解为居住人群一定是低收入的人群。现在满足一定条件的，比如深圳户籍、社保、住房情况等，就可以排这个队。南山区一直有提高社区品质的要求，对公共住房的设计非常重视，希望无论住进去的是什么人群，都能居住得有品质、有尊严。

注: 建工村项目用地包含2个地块，总用地面积51168平方米，位于深圳市南山区南头街道，地处南山区与宝安区交界地带，毗邻建工村保障性住房（一期）、广深高速和中山园路。大片区主要是以办公、宿舍及厂房建筑为主，基地现状是以1—3层建筑为主，分布少量4—6层建筑。项目规划容积率6.0，未来需包括超6000户住房，将成为城市中一高密度居住区域。交通方面，内部道路交通建设相对滞后，片区支路密度不足，距离轨道站点较远，公共出行主要依靠常规公交。配套方面，所属整个住区商业、景观与公共服务配套相对不足。高密度居住、交通不便、运力不足与配套缺失是建工村项目面临的三个最大挑战。

△ 基地区位图 ©有方

△ 基地示意图（正南北视角） ©有方

—

高密度居住的挑战

朱荣远：设计不能解决所有的问题，这个社区真正的问题在于它密度太高了。要让人在这么高的密度里感觉舒服，就需要在高密度和优质居住环境的目标之间找到一个平衡点。此外，交通和配套也是一样的相关问题，都受到高密度条件的影响和制约。

—

交通不便的挑战

朱荣远：同时，这个地方的交通条件也不太好。在这两个用地之外，周边还有那么多开发，主要道路却只有一条中山园路，其他道路的疏散条件都不太好。未来人群主要是去哪里？出入口的困难点在哪？从更大范围看，有没有改善的可能性？将来人群在这里集聚，商业面积却只有6000平方米多一点，明显是不足的。这些由交通引发的商业配套缺乏问题与未来社区概念之间产生的冲突点，需要被摆出来，让参加竞赛的单位提出解决方案。

规划研究团队：对于交通条件，现状路网在规划时有做一个调整，我们的研究考虑把这三个地块中间沿建恒路、建丰路塑造为连续的活力街道界面，类似一个商业街，让车往四周分流。之后的设计团队会具体研究：在哪边开口进行交通疏散，怎样降低对车流的影响，并在设计阶段解决这个项目的交通问题。

△ 概念性城市设计地上空间导控图 ©城市设计研究团队

常发明：上位规划比较强调中间沿建丰路延伸的轴线，但是从这个片区的人群出行行为模式来说，现有人员应该是往南山走、不大可能往宝安走。此外，目前来看，片区的交通偏重于南面建瓴路，沿路有很多学校、中山公园、农批、地铁站等重要生活要素，沿建瓴路这个生活轴线上人的活动量才更大。规划设计需要与片区居民的具体行为模式相适应，贴近人群真实的活动特点。中间轴线不一定有必然性，在任务书里可以说明一下，不要做刻意的引导。

钟兵：公共租赁住房设计应该以问题为导向，地块东南、东北两侧快速路与铁路的界面导致它的交通只能从西南、西北两个方向疏散，压力比较大。应该把上位规划的交通研究作为一个输入条件，如果我们没有答案，可以请设计团队提出一些建议。

吴超：任务书中比较多地提到了铁路，实际上这个项目离铁路有一定距离，而且和铁路之间隔了一个小区，感觉任务书把抗震防噪问题提到太重要的位置，必要性不大。应该引导设计单位主要思考公共住房的产品创新，以及对于公共住房的公共体系这一问题的模式探索。

—

配套缺失的挑战

钟兵：建工村公共住房的户数特别多、户内面积又特别小，居住人口的密度会比普通住宅要高。同时，因为每套房的室内空间供给有限，一些相对公共的起居功能就要外化到小区里：接待空间，甚至很多就餐、运动空间都不能在家里，都得靠社区解决。因此，如果这个项目还按住宅区一般的标准配套，我个人判断一定是不足的。所以公共面积指标建议给设计方一些弹性，根据他们的经验或者测算，如果觉得商业配套或公共空间配套不足，要允许他们在这方面提出一些建议，这样才有价值。不应该只给出一个空间的答案，而是同时在量上，结合专门的研究及经验给出建议。当然，这个宽容度要事先咨询过，保证提的建议真正有效。

朱荣远：能不能在用地之间将配套指标相互调整，让这块用地的开发强度降下来？如果能互相调配指标，这几块地才能真正实现最完美的状态、整个变为混合功能的住区，这样意义更大。另外，物业管理是和居住环境的品质以及文明程度直接相关的。这是一个软性的东西，但也要通过某些设施或状态呈现出来。

任务书中提出，这次竞赛的设计内容是以公共住房为主，辅以少量商业配套。这就把话题变成了“我们缺房子，就去建房子”，这是没道理的。城市研究应该对6000多户的公共服务配套需求量做基础研究，乘2的话就是1万多人口，而且这个地区将来住的人还不止这个数。要考虑怎么在公共服务配套——特别是15分钟生活圈里的商业配套、教育配套——和人口规模之间找到一种关联，而不仅是解决套数的问题。既然要做，而且规模这么大，就要在文明程度上找到相关性。

张鹏举：我脑海里产生了几种可能的模式：基于这块用地的容积率，它的布局可能是沿周边布局围合，围起后中间自然会是一个公共空间，这好像成为了某种必然；基于社会共享的原则，提出底层架空、立体连廊，这似乎又成为一个模式；基于环境品质，做花园和开放街区等等，再成为一种模式——似乎已经形成了一套组合拳。如果竞赛者被这样引导，就只能看到这些策略，似乎大家都只能在这个大框里做；但这不是我们这次竞赛的出发点，也不应是有方竞赛的出发点。我们仍然希望看到更多具有突破性的模式，被创造出来。

注：结合专家研讨意见，最终发布的概念性城市设计研究，已包含了交通组织建议和交通影响评价研究。任务书内已将公共配套设施和商业进行重新测算。公共配套在两个地块上按类型整合调整，确定了合适的商业体量，并新增托育机构、母婴室、社区儿童游戏场地、社区体育活动场地、物流配送站和公交首末站5项必要的配套设施与面积。

吴超：这个住宅区竞赛请有方来做策划代理，我理解是一个强烈的信号，就是会在设计上更加鼓励设计单位提出不同的思路，但住宅、住区的设计，无论是产品还是范式往往都存在很多思维惯性和条文限制。想请问主办方对于此次竞赛的设计创新点，有没有一些比较具体的期待？

南山区工务署：我们希望这批住宅不要做成一种商业住宅，这个地块整体容积率比较高，住宅要求也比较多。以往大家会觉得保障性住房的舒适性比较差，我们希望这次竞赛能有所突破，不管具体居住人群为何，于此都能有良好的生活品质。区委区政府也提出了要求，希望新的住宅能成为一个高品质场所，作为区政府后续吸引更多人才来深的居所。

因此，这个住宅在高密度的条件下，不仅要满足最基本的居住功能，还要做成在多维度上都具有标杆性的公租房样板项目。提出高密度情况下新的解决思路，对于建筑师而言，挑战是比较大的。

—

人文层面的突破

常发明：我们的研讨会，主要要研究这次的突破点可以在哪里。深圳的保障性住房设计，此前一直着力于技术突破，虽然能提高住房建设质量，但社会和业主方往往体会不到进步。这次的突破点应该是研究如何在高密度的条件下实现宜居，研究三维城市、立体街区、街区共享等规划策略，要探讨如何实现人文突破，实现对项目社会性价值的提升。

钟兵：此外，建工村有一定的深圳历史和场地记忆，任务书似乎没有特别描述这个事。这不一定是以保留建筑的模式，但是应该探讨在空间尺度、景观层面，城市记忆有没有机会适当体现。建工村对深圳的贡献还是挺大的，是深圳很多城市建设的基点，将来会有一些建工村的人返迁到这儿，如果看到以前的小房子都被扒掉、变成百米的高层，他们该如何找回曾经的城市记忆？作为社会住房，应该有一些对文化性、此地城市记忆的回应。

—

低碳策略的突破

钟兵：项目要求的绿色示范性，应该是在符合岭南气候条件和地域情况下提高公共空间的品质。我认为这个项目的“低碳”，不是大量投入高科技手段，而应该是“低技的低碳”——通过朝向、阴影区、架空空间等方面的处理，来提高生活水平和使用空间的价值。

岭南气候下的底层架空空间、避难层空间，对面积的制约、层高不能超过多少，在这儿是不是可以突破法规限制？比如，空中的两个避难层是不是可以直接做到6米甚至更高，使它真正变成空中的共享空间，而不仅是简单的避难层。过去超高层的避难层怕这怕那，有很多制约；而在公共租赁住房中，产权、管理都是政府的，因此是否可以给予面积的优惠？只要这些空间被用于公众利益，而不是私人获利的加建等动作，就反倒可以将空间释放。这是商品房项目中很难具备的条件。

朱荣远：我们这次不需要技术上的花哨——智慧、数字、低碳、零碳等等不是时髦的东西，我们不能用口号去给无法实现的东西戴帽子。“实事求是”是深圳的文化精神，我们要实事求是地去做，以设计的有效性去解决有限的问题。这个“有限的问题”要识别得很精准，把体现深圳先进性的部分——对人的关怀，以及公平性和平权等内容——变成需要设计回应的问题提出来，让设计带着某种主张和主义去聚焦。这样我们的空间就不止是在技术层面的户型、窗、墙、材料，不是“有”和“无”的问题，而是能否更文明、能否将我们对社会的某种关怀和进步性表达出来。从政治话语来讲，中国式的现代化反映在建工村项目里，就是看怎么将人的现代化，呈现为空间的现代化。

吴超：我觉得公共住房小区的设计要突破或者创新的，就在于公共住房的公共性。如果最后选出的方案和单位，能对公共住房的公共空间、居住环境的共享特点，以及这么多人生活在这个片区时产生的公共议题有所创新，那么建工村项目对整个深圳的公共住房设计都将产生非常强的参考价值。

钟兵：这个项目期待着有别于普通商业住宅的策略研究。最后的成果，应该包含一套对公共空间体系的梳理，包括运动、健康、托幼的空间，以及公共食堂等（公共食堂不是所谓的餐厅，而是更有公共服务性的，能兼顾老年人、年轻人、孩子的需要）。

对于如何将公共空间尤其是近地空间更好地呈现给公众，应该有一个系统性的策略。如果这个社区能管理得比较好，底层空间甚至可以完全开放；因为项目是在一个更大范围的社区中，是不是还可以加密一些人行路网，来活化整个区域？在逻辑上，近地空间不仅是给上面塔楼的人使用，而是周围社区都能用的；这样资源就可以实现互换和互动，商业配套就不是常规的商业指标，而是有一个社会服务的感觉在里面。我觉得这都是可以探讨的话题。

朱荣远：公共住宅是一个社会学话题，技术层面的话题可能不是最主要的。参与其中的群体需要考虑：住宅设计以及住宅环境设计，是基于什么样的社会学意义和目的来推进？公共住宅在国外引发了那么多社会问题，这些问题——比如围绕住宅形成的社会鄙视链——在中国市场也同样存在，那么能不能把问题摆到桌面上，让这次的设计能针对这些问题进行解答，让居民在空间中能感受到公平性，在居住社区里找到归属感。要把社会公平变成一个建筑学问题，看设计师有没有办法解决它；小户型不等于低档次、低文明，我们要把价值先导放在任务书前面。

设计不能解决所有问题，但设计必须要解决问题，所以梳理问题就变成任务书的关键。在公共住宅设计的任务书里，“公共”两个字就是关键。香港做得好的地方在于：自己家很小，但是周边的公共服务、公共场所特别好，香港人会客不是在家里，而是利用更高标准的社会化服务和更好的公共环境去做公共交往。那么建工村项目如何提供这种环境？是靠适度规模的商业来解决吗？就看参赛设计单位提出什么方案了。今天商业住宅里的会所往往是组织社区活动的重要节点，但公共住宅和商业住宅的出发点不一样；希望任务书里能将这些问题，以及项目本身具有的深圳先进性的内容，表达得更清楚。

张鹏举：我认为这个项目所代表的深圳的先进性，不只是要在技术层面回应国家对低碳、绿色、智能的倡导，而更要体现在人文的维度当中。这一层面要让参赛者完全理解，而不是让他们关注在没法做到的事情上。公共性、开放性、示范性、创新性，虽然听起来很泛，但也许正是这样提出才能形成一些先进的设计原则，使这个项目具有示范意义。尤其是在深圳一个特殊的区段内进行探讨，更应该把示范性当作一个重要点提出来——哪怕它现在只是一个问题，随后就可能会成为一个事件。深圳应该延续这种讨论，而不仅是完成一个竞赛、仅仅解决眼前的问题。

△ 任务书研讨会现场摄影：有方

“南方新住宅”五点，是一个尚未写完的宣言。本文提出的公共住房设计的5个核心议题——关于公共住房的属性、使用人群和现实挑战，以及如何通过设计手段和策略去突破、真正体现出公共住房的公共性——是为了反映公共住房区别于一般性住房的独特性，希冀让更多的建筑师参与设计、解决现实的社会居住问题。归根结底，宣言需要建筑师以设计方案来亲自写下。

“南方新住宅”五点同时意味着，以深圳为又一轮讨论的契机，在国家住房保障体系中公共住房建设必须一一面对的五个问题。一种新住宅的类型突破，需要连续性的设计行动，本次竞赛希冀成为触发这连锁反应的第一块多米诺骨牌。

竞赛正式公告，将于明日发布。