新作+徐全胜吴英时专访｜存量复兴的“中关村答案”

编辑：原源 | 2026.08.31 16:01

△ 大融城鸟瞰效果图图源：BIAD

△ 大融城东区北入口

△ 大融城东区东北侧庭院入口

徐全胜吴英时 作为中国科技创新的原点与“样板间”，中关村西区见证了从百年前的皇家御道、早期的“电子一条街”，到如今世界级科创高地的时空演进。这里不仅汇聚了密集的顶尖高校、科研院所与高精尖产业，更是承载国家创新驱动发展战略的核心腹地。在城市从增量扩张转向存量优化的背景下，高密度科创城区所需要的空间品质，远不止于物质层面的修缮升级，而是一种能够回应高知客群精神松弛与理性审美、兼具人文温度与学术气质的“城市公共客厅”。它需要打破物理边界，将冰冷的建筑集群转化为能够激发灵感、促进交流、承载历史文脉与自然生态的复合生命体。

因此，对其进行更新塑造时，我们认为应当着重遵循以下原则：

1. 在地性与文脉延续：拒绝千篇一律的商业复制，必须深刻洞察场地的历史积淀与当代的科创基因，将其视为激活场地的精神内核，实现历史与未来的柔性对话。

2. 科技理性的精神气质：面对高知高科技客群，设计语言应当摒弃繁复浮华的形式主义，以清晰有序又富有探索感的空间体验，去回应科创人群深层的精神需求。

3. 功能复合与无界融合：打破传统商业与城市空间的孤立状态，让自然生态、商业繁荣与公共生活在同一个时空中无界交融，重塑人与城市、人与商业的深度连接。

徐全胜吴英时 这一选择本质上是为了破解高密度城区中，传统地下大卖场与新时代科创高地空间需求之间的结构性错位。原有的纯地下商业不仅动线单一，且与地面城市空间长期割裂，缺乏自然光与开放交融的氛围。

在寻求破局时，我们追溯了全球体验式商业的开山之作——日本福冈的博多运河城。博多运河城通过引入“人造峡谷”与水系，大规模运用垂直绿化，将静态商业化作沉浸式剧场，成功构建了一个自然共生的“内向型微缩都市”。这为大融城的更新提供了重要启示：“MALL+街区+公园”可以是连接割裂空间、承接百年商业文脉并适配当代科创理性精神的最优解。

通过这一设计思路，我们希望在此实现一种空间质变：大融城不再是一个单纯的“地下消费场”，而是一个消融了地上与地下边界的“复合微缩都市”。通过打开屋盖、植入光庭，“多首层”的立体动线网络和两万平米的屋顶公园，将商业与自然生态深度编织，凭借独特的复合场景成为代表城市活力的新名片。

△ 博多运河城图源：美国捷得建筑师事务所 JERDE

△ 室内天光

徐全胜吴英时在商业类城市更新中，“割裂”往往不仅是物理空间的阻断，更是历史记忆的断层以及功能场景的落后。一次成功的“织补”，必须要在回应历史与面向未来之间找到平衡。以大融城为例，我们可以提炼出以下三种具有普适推广价值的方法：

1. 物理维度的空间重构：打破孤岛，重塑连接

面对无法满足当代复合使用需求的传统封闭商业盒子或地下空间，更新的首要任务是“打破边界”。大融城项目就是通过重构动线、引入自然光线、接驳城市公共交通，将原本平面化、碎片化的孤立空间，织补成一个多维、立体、内外流通的网络。

2. 时间维度的记忆重塑：新旧共生，柔性对话

城市更新绝不是推倒重来的“休克疗法”，而是要为空间保留精神锚点。我们在大融城项目中一方面保留并强化了代表“中国硅谷”科创图腾的“DNA双螺旋”主雕塑，以之连接过去与未来；另一方面，将关帝庙、古树等历史遗存柔性嵌入现代商业动线中，形成古今共融的空间叙事。

3. 生态维度的边界互融：还绿于民，复合赋能

面向未来，高密度城区的消费者对精神松弛和自然生境的渴求日益强烈。商业更新需要消解建筑体量对城市的压迫感，通过“自然生态垂直引入”的手法，将消极的屋面、边界转化为城市的公共绿肺与休憩客厅，实现“商业+自然”的无界融合。大融城项目就是以“公园+商业”的复合场景，成功吸引了大量跨区域的目的地客群。

△ 城市界面的新旧共生

徐全胜吴英时 传统的地下商业面临着光环境缺失、通风受限、动线封闭孤立以及由此带来的心理压抑感。要想让庞大的人群愿意走下来、留下来，并在体验上达到甚至超越地上的空间舒适度，就必须反转地下空间的这些天然劣势。为此，我们采取了以下几个核心策略：

1. 空间逻辑的重构：深层空间的“彻底首层化”

摒弃“地下室”的传统定位，采用“多首层”的立体建构逻辑。通过下沉庭院将人流直接从地铁4号线、10号线高效引入地下一层，同时设计直达地下二层的下沉广场。这种做法彻底打破了“从地表向下走”的单向心理屏障，让地下的每一层都具备了“首层”的开放性、通达性与集散能力，将地下商业反转为真正的城市枢纽。

2. 自然介质的强力引入：以光为媒，刺透物理边界

在高密度的建成区中，我们选择“向天借光”。通过打开835平米的屋面顶盖并打造五个光庭，利用玻璃穹顶和侧窗，使充沛的自然光线直接贯穿至地下二层。这不仅解决了照明问题，更模糊了地上与地下的物理界限，重塑了地下空间的领域感与时间感知。

3. 立体生境的向日生长：打造地下的“绿色呼吸口”

将生态策略从地表向地下延伸，构建垂直绿化体系。借助五大光庭与下沉广场的空间优势，在地下庭院内大量种植耐阴植物，形成从地下二层一路向上蔓延至屋顶公园的复层植物群落。这些生机勃勃的下沉庭院不仅是视觉上的焦点，更化身为深层地下空间的“绿色呼吸口”。

△ “向天借光”

徐全胜吴英时 在中关村，我们面对的是一个极具代表性的高知、高压的科创社群。基于他们的生活轨迹和精神状态，我们对其核心需求进行了以下几个维度的预设与回应：

1. 从高压效率到“精神松弛”的情绪转换

园区与写字楼是效率至上的高压场域，科创人群在工作之外，最稀缺的是能够卸下疲惫、自由呼吸的“第三空间”。空间不应再以传统密集的商业组织来争夺他们的注意力，而是要退一步，留出空白与自然，兼顾空间的丰富性和趣味性。

2. 从符号堆砌到“理性审美”的价值认同

当下对好空间的评判，不再仅仅停留在视觉的猎奇。面对高知社群，一方面，我们追求整体氛围的简约与理性，如材料选择上的克制与现代感。另一方面，我们通过对空间体验的精细雕琢，确保空间本身的精致度与体验感。

3. 从千篇一律到“在地文脉”的身份归属

任何群体都需要在所处的环境中找到文化锚点与身份归属感。中关村不仅仅是一个地名，更是一代代科技工作者奋斗的精神图腾。所以我们无论在历史文物的保存还是在空间气质的塑造中，都充分强调和凸显设计的在地性。

4. 从基础配套到“品质社交”的消费进阶

空间体验最终需要优质的内容来承载，高知社群需要的是具有社交属性、文化属性的高能级业态。项目运营大量引入了北京首店、海淀首店以及国际化社交餐饮与特色门店，高品质的品牌落位与复合场景精准扣合了周边人才消费升级与高频社交的核心需求。

徐全胜吴英时 建筑设计团队要想真正落实对运营的重视，必须在策略层面完成从“空间描绘者”到“商业共创者”的身份蜕变。具体体现在以下四个维度：

1. 核心维度的重构：打破线性流程，实现“策划与设计”的同步咬合

建筑师要摒弃孤立的空间设计视角，在方案的最初期介入到项目的商业策划中，将未来的商业落位、业态配比以及目标客群的消费动线等直接内化为空间生成的基础框架。这意味着所有的空间推演，都要先通过商业上的可行性检验。

2. 态度的转变：将“场地制约与红线”转化为“商业场景爆点”

无论是大融城的既有地下结构限制，还是大吉巷所面临的极高风貌控制与开发强度红线，存量更新中的束缚无处不在。落实运营前置，就是要求设计团队不把这些制约视为“防守”的借口，而是将其转变为“进攻”的商业支撑点——比如大融城将“纯地下不见光”的顽疾转化为充满探索感的立体街区。

3. 引流的密码：以高渗透性的“城市公共界面”反哺商业活力

好的运营依赖于源源不断的客流，而吸引客流的一个本质上的手段，是让空间具备深度的公众亲和力。建筑设计必须致力于打破传统巨型综合体的封闭边界，营造出高渗透性的城市界面，将商业项目打造为反哺城市公共生活的打卡地。

4. 系统的预留：构建高韧性、高适配度的“留白框架”

商业趋势瞬息万变，品牌更迭日益频繁。建筑团队对运营的最大尊重，是不要过度具象地将空间完全定义，而是要为未来的内容运营提供一个逻辑清晰、硬件完善且极具韧性的承载框架。

△ 中关村大融城夜景

随着城市化进程从增量扩张转向存量优化，商业综合体改造不再局限于物理修缮，而是关于功能再造、记忆延续与生态重构的系统性实验。中关村大融城（原中关村广场购物中心）作为高密度城市建成区的典型存量项目，在面临改造时，正深陷于地下空间割裂、动线单一、与周边创新要素缺乏互动等诸多行业通病之中。

面对这一难题，设计团队立足“科创+文脉+生态”的在地性视角，基于地上空间更多留给城市生态与公众福祉的核心原则，通过空间立体框架的重塑，试图正面回应高密度环境下的光环境缺失、记忆断层与活力不足等深层问题。在“还空间于民”与“平衡商业利益”之间，探索出一种由设计驱动的存量复兴与真实营造路径，在“中国硅谷”的核心腹地，不仅重塑物理空间，更重塑人与城市、人与商业的共生关系。

△ 大融城改造前的中关村广场图源：网络

△ 大融城改造后的中关村广场图源：BIAD

中关村大融城存量更新的成功，无法脱离对其所处历史坐标与区位背景的深刻洞察。正是其不可复制的“在地性”历史积淀，构成了本次更新的核心依据与逻辑前提。

1. 核心区位与战略定位

中关村西区位于海淀区东南部，总面积约1平方公里，周边高校与科研院所密集，高端创新要素高度汇聚。在城市总体规划中，中关村西区不仅是北京科技创新中心职能的重要承载地与展示窗口，更是中关村科学城的核心区、重要原点与“样板间”。在《海淀分区规划（2017年-2035年）》中，该区域作为空间体系“两横一纵三轴格局，一带一核多极体系”中的“一核”所在，未来将担负起与周边城市重要功能区建立城市慢行系统的重要节点功能。

△ 北京及海淀区规划空间结构图

2. 纵贯百年的时空演进脉络

回溯这片土地的发展历程，其空间形态与功能的演进经历了数个关键的历史跨越，这也成为了本次存量更新最深刻的前置线索：

· 古镇御道与商业之源（清代至近代）：中关村广场步行街的历史可追溯至清代皇帝御道。自康熙起修建、乾隆年间建成的这条御道，最初旨在保障帝后及朝臣往来紫禁城与“三山五园”之间的通勤需求。当时，此处作为海淀古镇南大街，是整条御道最核心的一段。正是得益于巨大的人流与物资集散，催生了这里数百年的商业繁荣。

△ 经由中关村西区的皇帝御道

· 电子一条街与硅谷雏形（1980—1998年）：1980年，中科院物理所研究员陈春先在此创办全国首家民营科技实体，拉开了科技成果市场化的序幕。1983年初，其探索获得党中央的支持肯定，“中关村电子一条街”初具规模。中后期以“两通两海”（四通、信通、科海、京海）和联想为代表的民营科技企业迎来井喷，迅速将其推升为全国最大的电子配件及零配件集散地，成为了中国科技创新的早期图腾与“中国硅谷”的发轫地。1988年，《人民日报》全文刊登中关村一条街调查报告，直接促成了中国第一个国家级高新技术产业开发试验区的诞生。

△ 中关村电子一条街图源：网络

· 世界级园区规划与地下繁荣（1999—2018年）：1999年6月，国务院批复建设世界一流科技园区，中关村西区作为高科技商务中心区集中开发启动全球招标，清华大学城市规划设计院（现北京清华同衡规划设计研究院有限公司）方案最终中标。2000年中关村核心商务区正式开工，2006年4月，由北科建集团投资兴建、总面积达20万平方的“中关村广场购物中心”全面开张。作为当时北京最大的地下购物中心，它引入了家乐福亚洲旗舰店、美嘉欢乐影城等主力业态，并于2009年前后通过举办京剧、民俗、创意集市等活动打造“中关村文化走廊”，开启了长达十几年的纯地下商业繁荣期。

△ 中关村西区中标方案总平面图图源：清华同衡

随着电商浪潮的巨大冲击以及城市从高速度发展向高质量运营的转型，这个以“纯地下商业”为核心的庞大建筑群逐渐与新时代世界级科创高地的空间需求产生了结构性错位。2019年下半年，光大安石接手了中关村广场购物中心的相关资产（包括原“食宝街”项目），并计划将其整体改造为新的商业综合体“大融城ArtPark”。如何承接清代御道的百年商业文脉，同时适配当代的科创理性精神，成为了大融城进行“MALL+街区+城市公园”颠覆性城市更新的根本依据。

△ 中关村西区的历史演变

历经四十载更迭，原购物中心显露出空间滞后与功能疲态，其症结在于多维度的结构性错位：

· 业态与需求错位：传统地下大卖场难以为继，无法回应周边高知科创客群对高品质生活与精神社交空间的强烈渴求。

· 空间与城市割裂：纯地下商业与地面城市空间长期处于“孤立”状态，场地动线碎片化，消极空间密布，缺乏开放交融的街区氛围。

· 生态与文脉阻隔：身处“三山五园”宏大格局却被厚重建筑边界阻断；关帝庙、古树等历史遗存沦为孤立的景观背景，未能有机融入当代生活。

· 交通系统的结构缺陷：地面与地下空间割裂，慢行系统不完善，接驳混乱，核心区域被无形屏障支离破碎地切割。

△ 改造前的地上空间

△ 改造前的地下空间

针对本项目复杂的现状与高密度的区位特征，我们放弃了碎片化的局部改造，采取了“系统性干预”的设计策略。通过“保留文脉、空间重构、生态建设、交通畅行”的设计策略，将原本割裂的地下商业与消极城市空间，重构为具备科创精神与人文温度的城市活力引擎。

△ 场地文脉分布

1. 科创基因的图腾化转译

项目保留并强化了中关村地标性的“DNA双螺旋”主雕塑。这一符号不仅是中关村精神的图腾，更是中国科技创新发源地的象征。在更新设计中，我们将其确立为场地的精神核心，通过空间围合与视线引导，使其成为连接过去与未来的视觉锚点，实现了科创场所记忆的直接延续。

△ DNA双螺旋雕塑图源：BIAD

2. 历史遗存的柔性嵌入与时空对话

在快速迭代的城市更新中，如何对待历史遗存考验着设计的智慧。设计团队没有将这些历史印记视为开发的障碍或孤立的背景，而是作为极其珍贵的“时间印记”进行保留与柔性嵌入。

通过将关帝庙柔性嵌入现代商业动线中，形成了一种“古建与当代生活共存”的空间叙事。围绕树龄260余年的古槐树，设计了专门的景观庭院，保留了其原有的生长环境，并以此为中心构建了休憩与社交的节点。这种处理方式并非对历史的宏大复刻，而是通过微小的切口，让历史在当代语境中自然呼吸。

△ 关帝庙图源：BIAD

△ 古槐树图源：BIAD

3. 高知社群的气质适配

考虑到中关村周边聚集着大量高知人群，整体设计风格追求简约与理性，材料选择克制而现代。这种空间氛围，旨在回应高知社群对于精神松弛与理性审美的深层需求，营造出一个契合科技与学术气质的公共客厅。

△ 社群适配的空间氛围

高知社群的气质适配，在项目的品牌引进和实际运营中也获得了高分应答。常态化运营后，项目60%的客流为周边1公里内的核心客群（高校师生与科技企业员工）。西区（102家品牌）率先于2025年5月以特色餐饮与生活配套业态开业，包含北京首店6家、海淀首店15家、特色门店23家。而东区（约200家品牌）则进一步强化国际潮流零售与国际化社交餐饮，引入首店及特色门店至少75家，并配备了15家高规格的旗舰店及定制店。这些高品质的品牌落位，精准地扣合了周边高知高科技人才的消费升级需求。

△ 东区室内空间

在本次更新中，我们确立了一个清晰的价值逻辑：通过更充沛的绿地与更开放的公共交流场所，将地面空间最大限度地交给城市和人民。这种价值取向意味着商业开发的减量与地上利益的阶段性牺牲，我们也因此将挖掘潜力投向地下——通过采取减量与优化并行的设计策略，以光为媒介，对地下空间实施精准干预与品质提升，实现了场所的空间重塑。

1. 沿街界面的体型优化

针对以食宝街沿街为代表的建筑群，我们对其建筑体型进行了精细化的梳理与优化。通过调整建筑立面与边界尺度，削弱了原建筑对城市街道的压迫感，使建筑形态与中关村西区的街道肌理更加协调，为市民提供了更具亲和力的商业界面。

△ 沿街界面体型优化

△ 沿街界面一景

2. 减量与掏洞的精准干预

在核心结构改造上，我们摒弃了“满填式”的旧有开发逻辑，通过减量与掏洞，重塑了场地的呼吸感。将场地内原有的3层地下停车场削减至2层。在保证商业空间对层高需求的同时，成功释放出更具活力的商业空间，并将其与周边既有的地下商业网络全面联通，实现动线的闭环。

通过精准掏挖，在场地中植入了5个下沉庭院与2个采光天井。自然光通过这些下沉庭院与天井，从地面贯穿并直达地下二层。光线的引入不仅改善了地下空间的物理环境，更模糊了地上与地下的物理边界，实现了场所从“负空间”向“阳光社交场”的范式重塑。

△ 下沉庭院与采光天井

△ 东区西侧庭院

△ 西区西北侧庭院

△ 东区东侧中庭

△ 东区西侧中庭

上述共计减少6054平方米的建筑规模，换取了核心空间的质变。

1. 屋顶公园：商业与自然的边界消融

2万平方米的屋顶公园是项目生态策略的核心。设计打破了传统商业屋顶“仅供设备”的惯性思维，通过整合边角地与消极空间，将屋面可达空间增加3925平方米，集中活动场地增加1465平方米，屋顶绿化面积增加447平方米，将其转化为可进入、可游憩的城市公共空间。

△ 东区东北侧庭院入口与屋顶公园

公园以疏林草地为主，穿插休闲步道与景观节点，形成“公园+商业”的复合场景。在常态化运营中，除了周边客群和地铁客流，还有高达10%的跨区域目的地客群专程为了体验项目独特的生态景观与主题活动而来，充分证明了“商业+自然”无界融合成为了项目吸引远端客流的独特标签。

△ “商业+自然”的无界融合体验

2. 垂直绿化与下沉庭院：多层次生境的编织

配合屋顶公园，项目构建了从地面到屋顶的垂直绿化体系。下沉庭院内种植耐阴植物，形成地下空间的绿色呼吸口；建筑立面局部采用垂直绿化，柔化硬质界面；地面层则以乔木+灌木+地被的复层结构，营造接近自然的植物群落。改造前乔木数量为724株，品种单一且多为片状种植，缺乏复层结构。更新后乔木数量提升至756株，植物选用以北京乡土树种为主，并注重乔灌木层次搭配的丰富度，兼顾季相变化与低维护需求。这一手段进一步提高了中关村西区的生态品质，为周边人群提供了一个可感知的生态场所。

△ 垂直绿化（西区庭院）

存量更新不仅是建筑的缝补，更是城市动能的重塑。我们致力于构建一个“地面畅行、地下联动”的交通体系，通过对慢行系统与地下街区的重构，营造友好、连续的步行体验，实现从割裂到融合的范式转换。

△ 重构后的交通网络

为了解决地下空间“不见光”的顽疾，我们还构建了“多首层”立体框架：

· 地面层（商业层）：打造开放的商业界面，消解建筑体量对街道的压迫，为高密度城区提供稀缺的公共休憩空间。

· 地下一层（地铁接驳层）：通过下沉庭院直接与地铁4号线、10号线接驳，将庞大的地铁人流高效引入商业空间。

· 地下二层（光庭渗透层）：设计了直达地下二层的下沉广场，打破了常规地下商业仅限于地下一层的局限。

· 屋顶层（空中花园层）：2万平方米的屋顶公园不仅提供了广阔的户外活动场地，更形成了独特的城市第五立面景观。

△ 东区东南侧庭院的立体交通空间

这一立体建构模式，结合打开835平米的屋面顶盖，有效破解了地下商业空间阴暗、封闭的固有缺陷，让自然光从地面贯穿至地下二层，是城市高密度区域中极具代表性的解法。

▽ 项目剖面（竖向查看）

在商业地产从增量扩张转向存量运营的深水区，传统的“设计-招标-施工”线性模式已难以应对复杂的更新需求。中关村大融城的改造，不仅是物理空间的翻新，更是一次关于“设计如何驱动商业”的机制实验。

作为项目的建筑设计总包单位，我们面临的挑战极具典型性：既有结构的严苛限制、复杂的产权界面、以及亟待复兴的商业活力。我们摒弃了孤立的建筑学视角，采用“运营前置”的设计逻辑，在方案初期便将商业运营、招商落位与动线规划纳入设计的核心考量，试图在“科创+文脉+生态”的框架下，寻找一种真实、可持续的营造路径。

△ 大融城东区北入口

△ 大融城东区南入口

“运营前置”的设计驱动机制，在市场终端爆发出极强的成长性。东西区全面开业后，项目整体出租率达99%，引入300余家品牌。常态化运营后日均客流约8—10万人次，工作日午间及周末客流高峰明显，日均营业额约800—1000万元，周末达1200—1500万元。餐饮与零售贡献比约为4:6，其中潮流服饰、科技数码单店坪效超5000元/㎡/年，显著高于北京商圈平均水平。