青年之家：北京成寿寺集体土地租赁住房 / 中国院聚和中心

编辑：张诺亚（实习生） | 校对：李博超 | 2022.07.11 16:26

设计单位 中国建筑设计研究院有限公司聚和设计研究中心

项目地址 北京市丰台区

建成时间 2020年

建筑面积 4.75万平方米

全文刊载于《建筑学报》2022年06期，有部分删减调整。

项目背景

01 社会问题背景

近年来，一线大城市对毕业生的吸引力逐年降低，越来越多年轻人选择去二三线城市争取更好的条件，其中一个重要原因是青年群体面临的居住窘境。

在房价高企的当下，初入社会的青年群体大多选择合租的方式分摊房租，但也面临租金贵、条件差等问题，私密性安全性常常得不到保障，很难带给人在城市落脚的安定感。而他们往往也不具备申请公租房的条件。在这高不成低不就的尴尬夹缝中，其居住需求很难得到满足。

02 政策背景

为贯彻落实十九大提出的“房住不炒、租购并举”的方针，北京市计划在2017年~2021年间供应1000万平方米集体土地用于建设集体租赁住房。

成寿寺社区是北京市，也是全国首个开工并运营的此类项目，面向市场，只租不售。这类项目没有先例可循，既非市场上商办性质的“公寓”，又非传统意义的住宅。正是基于这样的政策和土地条件，我们有机会尝试营造一个理想中的青年社区。

03 思考：青年群体需要什么样的居住空间？

青年群体具有明显的个性和共性特征，这也体现在空间需求的独立性和公共性上：既追求个性化，又乐于社交，有很强的社会参与性。“城市青年家”是这个项目被赋予的定位，相较于传统的独立居住区设计，我们需要从“城市空间关系”和“居住行为需求”两个维度去思考和切入，使这个居住项目更具设计性和研究性。

项目概况

项目坐落在丰台区成寿寺区域，位于南三环路方庄桥西南角，是沿三环自东向西进入丰台区的门户节点。总用地规模约1.125公顷，总建筑规模约4.75万平米，其中地上建筑面积约2.88万平米，容积率2.8。项目地上24层，其中首二层为商业配套，其余为901套租赁住房及相关公共服务设施；地下3层，含一层商业配套及两层机动车库。

设计维度一：有机共融的城市空间关系

设计打破目前住宅区设计完全依据产品和日照的与城市割裂的模式，从城市设计、建筑形态、街道环境、内部空间来塑造整体建筑群，使其融入城市，成为街区有机的整体。这也实现青年客群的社会性与建筑空间社会性的统合，激发带动区域活力。

01 空间织补，界面围合

项目周边城市环境较成熟但界面相对凌乱，建筑以织补城市空间为原则，守齐城市界面，形成连续、围合的空间关系，以积极、和谐的姿态嵌入城市空间之中。

项目主要街角东侧存在现状80米高公寓塔楼，本方案在与之相对应的一侧设置相同高度的塔楼，并同样退让街角空间，形成体量关系呼应、街角围合退让的空间形态。对于项目西侧已有的商业配套，方案在西北角形成退让并降低尺度，与西侧商业共同围合形成街角小广场。考虑从主城区和三环方向自北向南、东西方向的城市空间视点关系，方案布局以四栋单体围合的方式进一步守齐了外部城市界面，同时围合形成内部共享庭院。

02 活力开放，空间渗透

分析项目人流来向路径、公交站点分布等信息，设计顺应流线打开底层角部空间，实现人流自然导入，并激活内部庭院，使得建筑外部空间和城市空间实现完全共融。

03 功能混合，空间叠加

开放的公共空间须置入多样的功能，形成的街道空间才有意义。不同于常规的单一土地功能项目的局限性，设计实现功能混合，将居住功能抬升至三层及以上，在底层置入充分的商业配套，结合开放庭院，使该项目不仅仅是个单一的居住社区产品，更成为该区域新的活力节点，是城市建筑的重要组成，这也是项目超越居住产品本身的城市意义。

04 高架视点，城市对话

项目东北角为三环高架方庄桥，天然地形成了一个重要的高视点，并与建筑形成对望关系。正因如此，设计团队将居住入口空间“城市客厅”抬升到三层高度，既作为社区交往对城市输出展示的窗口，也是社区望向车水马龙城市的窗口，以一个非常规视角实现人与城市的对话。

设计维度二：多元互动的居住行为需求

鉴于项目针对的特定客群——青年群体，深入研究其居住行为模式和空间需求，是营造有别于其他传统住区的关键。

青年群体渴望社交，期待与外界的互动，接受共享也乐于分享；同时他们需要独立的居室，保障私密性的同时个性化地表达着家的样子；另外，他们对于餐饮休闲、体验性商业、健身运动等配套空间有着较高的空间及审美需求。

反映在空间上，该居住建筑需要有足够的商业配套（底层设置的商业空间满足了这方面需求），独立且灵活的居室空间，以及充足多样的公共交往空间。满足上述三点的同时还应避免昂贵的租金。

01 合理坪效，确定产品规模

在进行居住空间设计之前，产品的经济测算是保证项目租金合理、运营可持续的前提。项目所处三环优势区位，以每套租金不超过甚至低于周边市场的原则，确定了项目坪效，依次推算出项目总套数不应低于900套的规模，且套均建筑面积约25平方米（套内17平方米）。因此，在有限的套内面积限制下，集中的外置公共配套空间就显得更加必要，也形成了合理租金及充足配套的良性循环。

02 服务外置，扩展多元居住

通过上述分析，在户型套内面积并不宽裕的情况下，如何提升居住体验是设计需要解决的关键点。通过对项目客群的研究，在基本居住功能满足的前提下，其对套内面积的需求相对不高，而对公共活动空间有明显需求。

因此项目在主入口处集中设置了500平方米的社区公共起居室——“城市客厅”，将共享书吧、健身房、小剧场、服务台等功能置入其中，并作为连接体串联到各个居住单元。城市客厅作为居住空间交汇点的同时，也成为青年社群交往互动的聚点，这里常常组织线下的脱口秀、读书会等活动，极大地提升了社区活力。这些服务空间的面积若均分到每户套内，并不能给住户带来多大额外的使用功能，而集中设置则可最大限度地发挥其空间价值。

同时，底层的商业配套还与住户的归家动线巧妙组织在一起，在盘活商业的同时，也最大限度提供了居住的便利，增加交往的可能性，真正将居住半径扩大到整个社区甚至城市，实现活力开放多元混合的居住社区。

03 标准化下的个性居住单元

为实现个性化的独立居室，设计团队将标准化与差异化有效结合。在户均面积25平方米的要求下，结合框架式8.4米柱网，得出户型面宽为2.8米的居住标准单元。在此基础上，室内设计团队（九和空间设计）通过对青年人生活方式的行为和需求研究，将套内功能划分为睡眠、装扮与储物、娱乐与工作、焕新四大区域，并以300毫米或150毫米模块进行室内不同场景的精细化设计，利用装配式家具模块的方式形成内装灵活可变的快速搭建。

另外，将青年客群进行细分，形成不同主题的室内空间供选择（如运动主题房、设计师主题房、主播房、宠物房等），实现模块控制下的定制化服务，满足年轻人对居室空间的个性化追求。

结语

如今，集体土地租赁住房类型的项目已在全国推行，正因其“不可销售”的特性，使得这类产品能够更纯粹地落实租住本身的需求，体现“社会住宅”的社会性。成寿寺社区就是这样一个上下游（从策划、建筑到景观、室内）都得到很好价值延续的案例，即不会是传统的“居住+标准配套”，而是汇集居住、商业、创客办公、学习交往、线下活动等高复合化的“居住综合体”。

设计单位希望以此类项目为契机，探索多元化的租住模式，不论是从租赁供给、城市空间，还是以人为本的角度，充分发挥集体土地租赁住房更具社会意义的价值。

设计图纸 ▽