练市布谷里：小城工业遗存的商业转化 / 九樟

设计单位  九樟（杭州）建筑规划咨询有限公司

项目地点  浙江湖州

建成时间  2023年

用地面积  25530平方米

撰文  陈勃文、吴纯纯

01

小镇生活洞察

老剧场、羊肉面、酒厂里的酒罐们、留在墙上的油漆字，这些物件儿在练市街巷的各处讲述着热气腾腾的平静生活。我们有幸触摸刻在小镇岁月中的痕迹，也希望创作更多在地的新场景。

九樟于2021年与乡伴文旅合作了练市镇粮茧站片区的更新改造，我们最终将这里定位为“运河上的小镇客厅”，为一座四线小城的商业更新畅想了一系列属于这个地方的生活场景。

时代变化很快，但不是每个角落都发生着迅速的转变，我们不想要标新立异、与世隔绝的非日常体验，也不想只是单纯地延续某种乡愁，我们想要拥护本地人的日常，拥护多层次、丰富的公共空间，拥护每一个人的使用，拥护生活自发的生长，我们试图打造属于本地人的开放的生活社区。我们拥护生活本身。

02

运河上的四线小城

费孝通在《江村经济》中描述杭嘉湖平原区域的地理概况时，曾引述美国地理学家G·B·克雷西的话：“在长江平原的土地上，布满了河流与运河。世界上大概再也没有其他地区会有那么多可通航的水路。长江、淮河及其支流形成了一条贯穿这个区域的通道，颇为壮观……然而赋予这个地貌以最显著的特征的是人工河渠，这些河渠正是生活的命脉。在长江三角洲地区，河渠形成了错综复杂的网络，起着人工水系的作用，取代了河流。“

浙江省湖州市南浔区练市镇，就处于杭嘉湖平原的地理中心，京杭大运河自南向北纵贯全境，这一带是长三角最大的粮食和丝绸产区。

· 琏市与练市

练市原名琏市，琏是古代祭祀盛装粮食的器皿。练市老街沿溪而建，有一句诗曾这样描述这里的景色：“溪如匹练，房如航船”。后来“琏市”改为“练市”，这条小河就叫“练溪”。

一千多年来，练市一直是江南运河上的沿河集镇，生长于斯者不多，南来北往的客旅无数。千万次的迎来送往，随着传统水路交通的落幕而沉寂，练市也逐渐成为一座工厂林立、无人知晓、名字里带着“市”的镇。

上世纪80年代以前，练市还是典型的服务于周边自然村落的农业城镇，是丝绸、稻米等农产品的集散地。进入21世纪，城镇工业化加速发展，练市基本形成了装备制造、金属新材、纺织服装等支柱产业。在既没有南浔“四象八牛七十二金狗”的雄厚家底，也没有乌镇“移花接木”的超前文旅发展意识的情况下，练市靠着踏实的勤劳致富，成为湖州市工业强镇，其中规划工业用地占据了将近一半的镇区面积。而伫立在小镇中心的这座废弃粮茧站，便是练市工业化起步与时代变迁的重要见证。

· 米厂与粮仓

始建于上世纪50年代的练市镇粮库，由一座直径15米的大型露天粮仓、十座一字排列的圆锥形单体粮仓以及十余座矩形厂房组成。小谷仓的仓顶为小青瓦覆盖，颇具特色，保存完好，是本地现存最有建筑艺术价值的风土建筑群落，也是湖州市市级文保建筑。

1956年，练市多家私营米行实行公私合营，后更名为国营练市米厂，是练市历史上最早的工业企业，也是当时唯一的国营企业；1969年，中国粮食的首次出口从这里始发；1970年11月，米厂与粮管所合并后改名练市人民粮站；几经分合，最终在2009年下半年停产关门。

· 产业与人口变化

经查阅镇志和历年统计公报，练市镇2000年的规上工业产值为21亿元，到2022年已增长至260亿元，20多年里翻了整整10倍；2000年第五次全国人口普查时，练市镇城市化率18.6%，到2020年，城镇化率达到78.9%；2000年暂住的外来人口仅有559人，2020年这一数据已达2万人，占常驻人口的22%。

这几组数据一定程度上说明，大部分本地人口在近二十年内向大城市流出，而本地的农村人口和外来人口随着小镇的城市化和工业发展流入，填补了流出的空缺，今天的练市人已不是世代生活在练溪两岸的练市人。

地区的产业和人口构成都出现了巨大变化，不变的是练市的空间格局，今天练市的主要公共服务空间依然集中在传统的城镇中心。然而以练市老粮站、老茧站为代表的城镇中心建筑的群体性老化，拆不掉、用不了，大大限制了城镇核心空间的活力和繁荣。长此以往，就逐渐形成这样一种景象：小镇的消费力和烟火气拥簇在破旧的老镇中心，外围产业新区开阔的道路上只有汽车，没有人烟。这在沿海地区的城镇化发展过程中是非常普遍的现象。

03

从商业的角度重新定位

· 城市更新到底在更新什么?

今天的大众已经越来越能认同历史建筑的文化价值，与此同时，高昂的动迁成本和不可持续的土地财政也让政府和投资方愿意尝试放慢脚步，以一种更温柔的方式来处理城镇的闲置空间，继承这些无形的文化财产。

在过去的增量时代里，中国的土地和建筑在本质上是具有金融属性的资产抵押物，城市是“无视步行距离”的汽车通勤管道，人们只关心两个目的地之间的最短距离；而在存量时代，所有策划、设计和运营的手段都必须服务于“人”这个目的，因为只有“人”的满意才能够带来可持续的现金收益和利润。

在不推倒重来的前提下，如何为老城区百姓的日常生活、为城镇的社会经济发展注入新的活力，城市更新的核心命题。在决定“怎么做”之前，要先明确“做什么”“为谁而做”。城镇更新绝不仅仅是建筑的改造——壳的更新，内容的更新才是核心。

而所有城镇更新项目的最大特征就是没有固定可照搬的“商业模式”，都是非标准化的。我们面对的不是一块净地（指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施，规划条件明确，具备动工开发条件的土地），而是一个有表情、有时间印记、有地域气质的城市节点。

更新就是要在城市的间隙中寻找合适的替换和植入机会，自然地打开一处满足今天人们物质和情绪需求的场所，最大限度激发它独有的特质，并根据这种特质建立坚固的产品竞争力，继而才能有效、长久地延续城镇作为一个品牌的生命和活力。

· 策划与在地性的挖掘

因此对我们来说，在设计之前通过商业策划来确定项目的客群和业态定位，最大限度地放大项目的文化辨识度和品牌精神，并指导产品的运营执行和设计落地，是非常必要的步骤。

商业策划是非标项目开发的重要组成部分。而城市更新项目中，把握非标特性的关键环节，便是对“在地”属性的深度挖掘和再创造，绝不仅仅是一些个人审美下的设计创意和表达。

在地，融入了时间的发酵和空间的斧凿，正如卡尔维诺在《看不见的城市》里写道的：“城市就像一块海绵，吸汲着这些不断涌流的记忆的潮水，并且随之膨胀着。”

“在地”是非标项目开发的灵魂。我们主张“营造在地性未来场景”，就是通过以“在地”为内核的非标商业项目，回应个性化的客群需求，打造具有创造性、差异化的社区型产品。

当我们面对消费降级时，其实是在经济下行周期背景下面对人们消费观念的转变。“买有用”和“买实惠”的本质，正是人们开始更加忠实于自己真实的消费需求、消费感受和体验。在这种更加健康的消费观念里，蕴藏着更为忠诚和稳定的消费需求和商业机会。在欧美国家，小体量的社区商业已占社会商业总支出的60%以上；而在中国，目前整体水平不足30%。

在商业策划中，客群定位是“核心中的核心”，因为一切空间呈现的最终目的，还是吸引“人的到达与使用”。客群定位不是拍脑袋决定想要哪些客群来，而是基于市场现状，客观分析本区位最有机会吸引到的客群。同时基于产品本身的特点，考虑通过什么样的策略，能争取到怎样的外溢客群。

· 专注于小镇自身

项目之初，练市一直想要发展自己的文旅产业，并计划将老粮仓打造为文旅产品；然而练市作为一个工业集镇，虽有江南的文化底蕴与部分老街遗存，但在古镇云集的杭嘉湖平原，尤其在中国古镇第一IP乌镇和传统强镇南浔周边，随大流的仿古没有任何发展优势；同时，练市的文旅产业缺乏市场积累，知名度不高，没有IP支撑和关注度。

但当我们看到练市凭借自身产业发展在过去二十多年里成为南浔区常住人口最多的镇时，会发现充分抓住本地自然客流的日常消费及活动需求才是更切实的选择。

因此我们在策划阶段提出的便是，以服务本地的“社区商业”为核心的小城客厅，以事件活动吸引核心城市客群节假日出游的小镇目的地。

如果我们熟悉的城市是缺乏人情味的、无视步行者的巨型尺度，那小镇天然就是充满了年代记忆的、缓慢而亲人的微型尺度。熟人日常里的“小而美”“小确幸”是小镇独有的魅力。一座“专注于小镇人自己日常的商业街区”，更有机会让城市里的“观众”看见这里，再借着价值的认同走进这里。

在一个不适合上来就发展文旅的地方，不一定非要做文旅，而应充分利用现有优势，以具有更高热度的社区商业来逐渐带动文旅的发展。在地客群所营造出的原生感、烟火气，本身对城市客群就能形成一种强烈的吸引力。

· 布谷里

我们为这里取了一个亲切的名字：布谷里。“布”代表这里曾经繁荣的桑蚕丝织手工业，“谷”代表储存谷物的粮仓。我们同时提出“古色新调，小镇新潮”的slogan，就是希望在保留小镇年代感的同时，赋予其全新的颜色和年轻的活力，在古镇如云的水乡，把“小镇”的气质发挥到极致。

稳定地服务附近的人群，把练溪旁的这些房子、广场、岸边变为他们习惯且舒适的一部分，以本地人的生活细节构成的“城市活力中心”，才会成为最具商业价值和在地特色的空间。这才是属于这块场地独有的、不过时的品牌力，才能避免在网红时代被轻易复制和快速取代。

04

从设计策略到业态内容的呈现

为了让布谷里成为自然生长在这里的“小镇客厅”，建筑和景观设计在延续建筑与场地风貌的基础上，以拆、修、补来重新整理和组织空间关系，目的只有一个，打通原本拥堵、分散加盖的独立单元，让整块场地从溪岸向南形成流动空间，创造不同尺度的广场节点以便人群停留，刺激业态向户外溢出。需要说明的是，在我们介入设计前，这块场地就曾被部分整改过，但由于早期方案未考虑业态运营，在交付后因不具备招商条件仍长期处于空壳状态，因此我们的设计必须在此基础上开展。

除了动线和空间的调整，我们也对具有历史价值的建筑进行了保护修缮与回应。我们采用了聚合物砂浆和钢筋网相结合的手段来加固筒仓的墙壁；园区南区作为场地最具有年轻力、为外来客群消费需求设定的区域，我们将大筒仓打造为园区的精神堡垒，设计了一座隐喻粮食传送带的艺术装置。

布谷里南区的业态设定也都以面向年轻客群的快消和艺术展陈空间为主，同时我们拆除了两座原有D级危房，以原厂房的建筑语言为基础，复建了一座小镇Mini综合体。现在这里是一家零食铺和奶茶店，是练市小镇青年集中约会的地方，也是小家庭茶余饭后的散步首选地。布谷里北区的设计都是针对本地人的日常消费及活动做出的设定，位于练溪旁的北区是练市镇的发源地，这里本该属于生活在这里的人们。

我们将整个园区以十座小谷仓为界，进行南北分区，为不同的客群定位分别置入了符合业态需求的内容场景。

前期与运营团队共同制定的业态配置，在后期落地阶段基本按照我们的想法实现了，其中的确有一部分运营良好的业态，比我们想象的更接地气。例如一开始我们在街角的C位计划配置一家星巴克，利用下沉市场优势招引主力业态，但最终由于严苛的商务条件而成为一家烧卖铺。这家烧卖铺名叫钱诚记，是湖州本地的老字号，只卖各种不同口味的烧卖，极具专业态度。开业后，不仅深受本地人的喜爱，还有专程从杭州来吃的游客。另有一些在城市里常常要大排长龙的餐厅，我们本以为会火爆，却在这里略显冷清。复盘后才明白，在家庭聚居为主的小镇，人们更习惯在家吃饭，一家人饭后出门散步遛娃才是这里的生活常态。

在练市，平价零食对各年龄层，尤其是有孩家庭的吸引力是最大的。最终入驻Mini综合体的养馋记就是嘉兴本地的平价零食品牌，年轻化的品牌形象下还能做出菜场水平的实惠价格，才是俘获小镇居民的关键。在小镇的业态选择上，最终还是要遵循“就近原则”，本地商户和品牌最了解本地用户的真实需求，才能以较低的经营成本做出更有特色的在地化产品。最遗憾的未落成业态还是当属菜场，我们曾专程前往苏州找了双塔市集的运营方，也深入调研了本地现有农贸市场的经营状态，但最终因诸多客观因素未能实现。

城市更新是当下的时髦词，也是未来的确定趋势。城市更新不是一、二线大城市中心的专属，许多三、四线小城、老镇更需要内容的更新。只有品牌和活力的更新才能为一座城市带来持续发展的动能。练市布谷里是一个面向小镇本地客群的文化商业街区更新，它面对的主体客群和消费诉求和城市不同。它既要符合小镇内生的形象特征，也要有大城市的新潮创意，在创造一种本地人可以引以为傲的“面子”之时，又不会因为与日常生活格格不入而产生距离感，保持小镇居民松弛自然的“里子”。

05

为生活搭建的场景

工业、小镇、运河、生活，是我们对这里最初也是最深刻的感受。我们希望延续这里浓厚的生活基因、人与人之间朴素简单的联结，创造属于练市的归属感。不同于已连续开发20年的乌镇，传统景区不是练市的机会。从现实层面讲，一个足够吸引外来游客的景区对资金规模的要求很高，并且往往不能保证效果达到预期。在练市，优先跟进本地人群的活动与消费需求，无论对项目的投资回报还是未来城镇化的发展，都是性价比最高、最好的选择：本地商业与文化社群的孵化先行，继而带动外溢客群延展，植入多元的文娱活动板块，催化城市公共空间的活力和生长。

像是工人的手掌，粗线条是这里更动人的气质。厂房和粮仓的新生不仅仅只是全新的功能填充，我们还希望它能够继续作为更普遍的日常生活的承载，人们依然能够聚集在这里，交织新的练市记忆。

注释：

[1] 图片原载于2021年11月25日《澎湃新闻》 李佳蔚撰文报道《乌中市集，单看名字就不简单》

[2] 图片原载于2021年10月25日《在野艺术公益基因》 文章《在练市的田野上| 去田野！练市驻地创作展开幕》

完整项目信息

项目名称：布谷里文化商业街区 粮站工业遗址改造更新项目

项目类型：策划咨询/片区规划/建筑、景观及室内设计/品牌设计/空间导视设计

项目地点：浙江湖州

设计单位：九樟（杭州）建筑规划咨询有限公司

业主：南浔区练市镇人民政府，乡伴文旅集团

设计时间：2021-2022

建设时间：2022-2023

用地面积：25530平方米

摄影：TACOMA郑国栋，赵赛

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