新作 + 徐全胜和静专访｜中海大吉巷和中海金融中心的城市更新实践

编辑：原源 | 2026.07.10 18:47

△ 项目整体鸟瞰，从西侧传统文保院落向东侧现代办公集群体量退让与空间演变摄影：存在建筑

△ 古今共生的复合型城市综合体摄影：存在建筑

△ 历史肌理的保留与织补摄影：存在建筑

徐全胜、和静：本项目是在中央批复《北京城市总体规划》和《首都功能核心区控制性详细规划》两个重要文件后，核心区重要的城市更新。这意味着所有设计决策都处在高标准、严管控的框架下，既要呼应历史文脉，又要成为“减量高质量发展”的示范，并对习近平总书记“建筑更加体现中华美学和时代风尚”的指示有直观体现。

当时最大的挑战在于：面对首都核心区极高的风貌要求和开发强度，如何跨越常规的技术解题，驾驭并破局这个极其复杂的“城市巨系统”，打造一个经得起时间检验的时代作品。这种挑战与创作的难度集中体现在三个维度：

首先，是极致约束下的空间重塑与业态复合难度。在占地仅约6公顷的地块上，项目必须严格恪守限高与地下埋深的双重红线，同时妥善消化高达23.7万平方米的地上建筑规模。这绝非简单的体量堆叠，而是要求我们在创作中施展极高的空间调度能力，将高端办公、体验式商业、历史建筑等多元复杂业态，在高密度的空间内进行高精度的咬合与立体织补。

其次，是历史文脉传承、严苛风貌控制与现代功能需求的深度融合。核心区承载着深厚的历史底蕴，地块内不仅包含0.88公顷的文保区，还需完整保留三条历史胡同的肌理。在极高的风貌控制要求下，我们拒绝“孤岛式”的退让保护：对于文保区，严格采取原貌修缮策略以延续历史记忆；对于二类建控区，则提取了“合瓦、木构、金属、混凝土、玻璃、青砖、青石”七种材质，延续文保区坡屋面的造型元素，勾勒出具有北京民居特征的起伏天际线。精细化的设计语言不仅在建筑风格上实现了传承与创新，更让老北京的传统肌理与现代商业在交通体系、空间逻辑及运营效率上无缝对接，成就了一场跨越时空的建筑对话。

最后，是重塑城市关系与打造先锋公共体验的追求。作为一个有宏大叙事的商业更新，我们致力于打破传统巨型综合体的封闭边界，营造具有高度渗透性和亲和力的城市界面，希望以具有公众吸引力的城市打卡地，真正反哺城市公共生活。

在容积率见顶的城市存量时代，面对如此复杂的巨系统，设计的核心价值被空前放大——我们要将一切制约红线转化为美学与商业的支撑点，打造出一部兼具文化底蕴、商业活力与空间品质的首都核心区城市更新的典范。

△ 文保区与高层办公的有机共生摄影：存在建筑

徐全胜：在北京的商业版图中，我始终关注那些能够突破传统零售边界、营造深刻空间体验的作品。

首先北京有一些经典的商业空间：例如SKP，其北区有着全球旗舰商业的标杆地位，南区（SKP-S）则通过科技叙事场景实现了对传统购物环境的颠覆。此外，三里屯太古里、华熙LIVE、蓝色港湾等，都是体验式商业范本——是购物场所，更是城市公共生活的发生地。

随着城市更新的深入，一批新锐项目也展现出强大的生命力。如通州的湾里购物中心、中关村大融城，以及植根于核心区历史肌理的北京坊。它们代表了北京商业从单纯的“消费中心”向“文化与社交中心”的迭代升级。

对于“真正适合北京的商业空间”，我认为必须建立在“规划创新性”与“业态合理性”之上。具体可以概括为以下三个维度：

（一）以创意设计为先导，从功能转向体验

在北方气候条件下，传统的半开放式商业常被认为存在先天弱势。但太古里、蓝色港湾和北京坊的成功证明：好的创作可以跨越气候的约束。它们没有将室内空间视为必然选择，而是通过建筑形态、空间比例、立面语言及室内外的极致创新，在提升活动体验的同时降低气候影响。这些案例说明了商业规划的本质是在做关于人的体验的深度设计。

（二）拒绝内容同质化，空间与业态相适配

过去商业项目的通病在于空间单一、业态趋同。适合北京的未来商业，必须强调丰富性、多元性、生动性与适配性。

丰富性不仅指业态的集聚，更在于空间层次与立体交通的极度丰富。多元性是指从单一业态走向混合生态，强调功能的跨界渗透与生活方式的复合集成。生动性关注空间的感染力与人的愉悦感，让商业成为了充满烟火气与驻留意愿的生动城市舞台。而适配性决定了项目的生命周期，它关乎对特定城市语境、文脉乃至气候条件的精准回应，要求我们必须从通用方案转向在地设计。

（三）追求“满设计”的完成度，实现视觉与行为的深度愉悦

项目品质并非仅仅取决于造价，更取决于设计的强度、密度与控制力。优秀的商业空间应当实现“满设计”，即每一个角落、每一处地段都经过深思熟虑，极力避免“露怯”的死角。同时，满设计也是建立在对形式的精准推敲与对人的体验逻辑的深刻洞察之上。只有设计在视觉上高度契合形式美学，在体验上顺应人的行为习惯并蕴藏惊喜时，才能保证作品的精美呈现。

成功的商业地标本质上是妥善解决了“体型、空间、立面、材质、细节”与“业态、运营、体验”之间的复杂逻辑关系。只有当设计与运营在底层逻辑上高度合一，商业体才能产生持久的生命力，成为真正反哺城市的公共财富。

△ 空间品质与公共活力摄影：存在建筑

和静：对于地块内的多处珍贵文物建筑，我们摒弃了将其作为“时代盆景”静态封存的传统做法，确立了“保护、活化、融入、协同”的全面共生战略。活化的文物应得到有益使用、同时在使用中创造价值，以此形成正向循环。

我们希望打破历史与现代的隔阂，营造一种“历史可触摸、文化可感知、生活可参与”的片区氛围。在这里，历史遗存成为了大吉片区最鲜活的城市文化客厅。当人们穿行于现代商业和办公空间时，转角便能步入充满文化底蕴与烟火气的老院落；在逛街的同时，自然而然地完成一场与北京宣南历史的深度交流。这是真正属于北京核心区、具有厚重生命力的城市更新模式。

△ 新旧肌理的交织摄影：存在建筑

徐全胜、和静：在大吉项目的实施中，北京建院的综合技术优势提供了非常全面的支撑。在数字底座层面，我们依托“正向BIM的三维协同”体系，在老城极限设计中构建了高精度的数字孪生模型，这不仅保证了整个建筑体系的高完成度，也为园区未来的智慧运维留下了一套精准的数字资产。此外，在低碳建筑技术层面我们也做了深度的系统整合，比如对高性能围护结构等被动式技术的应用，从源头降低建筑能耗。同时，我们极其注重科技与风貌的结合，将建筑光伏一体化（BIPV）技术与现代建筑立面实现了集成融合。这些将双碳目标无缝植入城市更新的技术体系，都是项目得以高质量落地的核心支撑。

世界建筑史也是科技的进步史，在国家明确提出“科技强国”“新质生产力”的形势下，我认为建筑是将要被科技颠覆的一个最大的产品。北京建院近年积极探索科创转型，这也与2021年时任北京市委书记的蔡奇同志对我们作出的明确指示：“建筑设计要面向未来，拥抱科技，融入市民美好生活”是一致的。

△ 以技术保障落地精度摄影：存在建筑

徐全胜、和静：大吉巷等项目沉淀下的重要经验有两个方面：

首先是要重视建筑创作的强大拉动作用。面对核心区极其严苛的控规约束，常规的被动解题路径已经失效。我们必须发挥设计的先导力量，以建筑创作为核心引擎：在深入理解城市脉络的基础上，用城市设计的宏观视野去化解城市规划的刚性约束，最终达成形式与功能的完美融合。在这个过程中，设计的创新性与对极限条件的适配性，成为了推动项目成功的强大力量。

其次，责任建筑师与甲方共同牵头、深度共创，建筑师总体协调统筹和专业极致细分，是大型复杂工程取得成功的必要条件。在大吉巷的实践中，我们与行业内顶尖的专业力量协作——城市更新不是单一专业的任务，深度的技术整合与精细的设计管理是实现历史风貌保护与高质量城市功能共生的最佳路径。城市更新最重要的，是厘清空间所能承载的内容、形成产业的循环。坚持“创作拉动+生态协同”的工作方法，才能打造出高完成度的设计作品。

项目地点：北京市西城区

建筑设计：北京市建筑设计研究院股份有限公司

建成时间：2025年

首都功能核心区的老城保护与复兴，要求在严格的限高与风貌管控下，实现历史肌理的保护与城市功能的现代化更迭。中海大吉巷和中海金融中心位于北京菜市口路口东南角，处于宣南文化轴关键节点。项目总建筑面积约36.66万平方米，建筑高度控制在45米。作为北京中轴线申遗成功后的标志性工程，设计团队立足于“织补城市时空肌理”的核心策略，在超大规模的开发体量中，统筹文物活化、商业更新、新型办公与零碳生态营造，构建出一座古今共生的复合型城市综合体。

△ 古今共生的复合型城市综合体摄影：存在建筑

空间策略：从物理修补到时空织补

面对核心区复杂的历史文脉与高密度的建设诉求，设计首要解决的是新建巨型综合体与传统胡同街坊尺度之间的冲突。规划层面运用城市网格原理，对既有城市肌理进行精细化的保留与顺延。项目完整保留了米市胡同、北大吉巷、保安寺街三条历史胡同的原有脉络，并将其整合入上下联动的“两纵三横”步行漫游结构中。

△ 项目用地情况复杂，需妥善处理历史文脉保护与高密度建设的关系

△ 历史肌理的保留与织补，商业合院与文物建筑在同一规划网格下形成有机共生摄影：存在建筑

在场地红线内的公共空间处理上，项目将70%的地面空间退让给城市公共活动。通过优化竖向标高与动线设计，文物保护区、下沉商业街区、首层连廊、地铁出入口与近万平方米的城市公共绿地实现了立体且无障碍的互联互通。这一退让策略打破了传统商业办公地块的封闭边界，重构了具有高度开放性和通透感的传统街坊空间体系。

△ 打破物理边界，构建城市共享界面

△ 底层退让出首层开放空间，连接各功能组团，形成全天候的城市公共会客厅摄影：存在建筑

△ 下沉商业引入自然光线，实现地下街区、首层广场与地铁枢纽的立体步行联动摄影：存在建筑

形态演变：尺度的观照与风貌过渡

建筑空间形态遵循由西向东、由传统向现代渐次生长的生成逻辑。为有效消解近37万平方米建筑体量对古城风貌带来的压迫感，设计在西侧文保区与东侧主体高层办公群之间，精准植入了小尺度的单层与多层院落式商业群。通过建筑体量的梯次递增，实现了新老建筑在空间韵律与视觉尺度上的平滑过渡。

△ 项目轴测图，由西向东、由传统向现代渐次生长的生成逻辑

△ 西侧文保区与东侧主体高层办公群之间，精准植入院落式商业群实现平滑过渡摄影：存在建筑

场地内包含康有为故居、老便宜坊旧址（米市胡同29号）及《每周评论》旧址三处重要文物建筑。建筑设计层面摒弃了将其作为孤岛保护的传统思路，而是通过总体规划策略，将文保院落与立体式的商业街区相融合。

△ 历史文物建筑的原貌与现状

这种基于建筑空间统筹的宏观干预，为老建筑孕育出全新的活化利用模式。内部空间在尊重历史风貌的前提下，成功置入了文化消费与艺术展览等复合场景，实现了百年遗产与现代城市生活的高效对接。

△ 修缮后的文物建筑，通过总体规划的织补融合，在活化利用中焕发新生摄影：存在建筑

风貌过渡核心的商业合院区提取了北京传统四合院的山墙与坡屋面基因。采用人字坡曲线作为传统符号，形成具有北京民居特征的起伏天际线。层叠交织的深灰色屋檐在满足现代商业空间机电排烟与采光需求的同时，在形态上展现出一种向新而生的张力。

△ 单层商业合院望向多层办公塔楼，传统坡顶与现代幕墙在同一视域形成古今对话摄影：存在建筑

△ 商业院落的人字坡顶通过几何穿插层叠交织，构筑出极具地域特征的起伏天际线摄影：存在建筑

现代办公塔楼立面采用经典的三段式构图，通过挑檐与屋顶退台进一步与城市界面协调。为使大体量现代楼宇融入老城语境，建筑表皮进行了深度的文化基因转译：立面穿孔铝板参数化模拟了传统院落青砖墙面的纹理构成，横向金属装饰线条则提炼了中国传统木构榫卯插接的精巧节点美学。深香槟色金属型材与高性能单元幕墙的组合，在提升围护结构物理性能的同时，以克制的色彩与质感向周边历史街区致敬。

△ 办公塔楼外观有效消解视觉体量感摄影：存在建筑

△ 立面穿孔板细部，转译传统砖墙纹理与木构榫卯的构造美学，提升建筑典雅品质摄影：存在建筑

技术创新：零碳示范引领与极限结构创新

在实现风貌和谐的同时，项目也是存量空间绿色低碳转型的工程验证场。作为北京首个大型商办零碳建筑技术集成示范及光储直柔集成示范工程，项目系统集成了19项节能降碳技术。通过高性能围护结构、防热桥设计降低被动能耗，结合高效制冷机房、新风热回收系统以及建筑光伏一体化（BIPV）系统，并配合智慧碳管理平台进行能源可视化运维，为核心区大型商业建筑提供了量化的碳中和技术路径。

此外，面对核心区45米绝对限高政策与现代高品质办公空间对室内净高的双重反向制约，设计团队从设计之初便确立了全过程数字化BIM正向设计策略。通过首创的“结构机电同层”工法，构建了极限条件下的全能钢结构梁板技术体系。该技术将机电管线极致地整合于结构梁高范围之内，在不突破城市管控天际线的前提下，最大化保障了办公标准层的使用净高，显著提升了核心区稀缺土地资源的集约利用效率。

进入存量时代，旧城区城市更新普遍面临着各种极限的设计条件与物理制约。这项技术能有效缓解开发压力，在竖向上争取出空间红利、在地面层释放出更多土地还给城市——这恰恰是高密度老城区最需要的公共性，非常适宜在同类项目中做进一步的推广。

生态远景：重构全龄友好社区

景观设计的成功落地得益于建筑设计理念发挥的积极统筹作用。项目秉持还绿于民的理念，通过退让与立体的架构，营造出立体式的绿色商业街区。开放通透的建筑底盘打破了室内外边界，建立起商业流线与公园式景观互融互促的紧密关系。通过底层庭院、首层连廊与多层退台的巧妙穿插，不仅将传统胡同的灰瓦绿树与现代低碳设施融合，更重塑了可供全龄段市民漫步、休憩的多维活动空间，使商业枢纽同时成为兼具城市记忆与活力的都市花园。

△ 庭院、连廊与退台构建公园式商业体验摄影：存在建筑

结语

中海大吉巷和中海金融中心的城市更新实践证明，高质量的老城复兴不仅是物理空间的简单缝合，更是基于片区统筹的机能激活。通过精细化的城市肌理织补、尺度的平滑过渡以及前瞻性的零碳与结构技术赋能，项目在严苛的限制条件下实现了历史基因与现代产业的共生，为核心区的可持续更新构建了具备推广价值的系统解决方案。