上海苏河美欣大厦改造，从百年“煤气包”到滨水人居地标 / 水石设计

设计单位  水石设计

项目地点  上海

建成时间  2025年8月

本文文字由设计单位提供。

在城市发展的长河中，真正的更新不仅是推倒重建，更是赋予历史以新的生命，让功能追随时代的脉搏。坐落于苏州河与西藏路桥交汇处的苏河美欣公寓，正是这一理念的卓越实践。它跨越了三个世纪，从点亮上海第一盏煤气灯的“自来火房”，到矗立一时的美欣大厦写字楼，再到如今焕新为首轮“商改住”的保障性租赁住房，完成了一场关于记忆、政策与设计的华丽蜕变。

01  政策创新：破局“商改住”，激活存量资产新动能

城市更新的深度，往往取决于政策创新的高度。苏河美欣项目的诞生，正得益于上海在存量时代背景下，一系列前瞻性政策的持续赋能。

政策基石：从2018年《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》明确“非居改租”合法性，到2021年将此类项目纳入保租房体系给予支持，政策路径逐渐清晰。

关键突破：2025年《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》的发布，允许存量低效商务楼宇在“三个不变”（主体、产证、结构）前提下兼容居住功能，为美欣大厦的转型提供了精准的政策依据和操作指南。

这不仅是一次简单的功能转换，更是在上海核心区探索“职住平衡”、盘活商办资产的标杆性试点。项目成功验证了在不改变土地性质的前提下，通过功能置换提升资产价值、补充城市短板的可行性，为大量面临同样困境的存量建筑指明了方向。

02  文脉新生：设计转译历史，让记忆在当代闪耀

每一个卓越的城市更新项目，都应是历史的对话者而非抹除者。苏河美欣项目基地承载着深厚的城市记忆——“泥城桥边的煤气包”曾是这片土地的代名词，它见证了上海的工业文明与抗战烽火。

水石设计在竞赛提案中，敏锐地捕捉到这一独特的场地基因，提出了以“火焰”为核心的概念方案，巧妙呼应了场地作为上海首个自来火厂源头的历史。

设计语言：从苏州河水岸近代历史建筑中汲取灵感，运用具有上海近代建筑特征的的装饰主义手法（ART DECO），对建筑立面进行重塑。

设计策略：延续苏州河沿岸历史建筑群的竖向立面线条节奏，并融入红砖、圆拱等体现外滩近代建筑特征的经典元素，通过层层递进的装饰线条重新勾勒出建筑挺拔而优雅的轮廓。这既是对海派文脉的致敬，也是对“煤气包”工业记忆的一种抽象化、艺术化的当代转译，让历史在新的功能体中得以延续和升华。

03  品质标杆：重新定义保障性租赁住房的无限可能

苏河美欣公寓彻底打破了人们对“保障房”的传统认知，它旨在为核心城区提供一种世界级滨水人居的新范式。

垂直社区的理念：以城市更新为背景，写字楼在向居住功能转化的同时将兼顾未来居住人群完整生活链的配套。苏河美欣在概念策划阶段就提出了“滨水垂直社区”的理念，将裙楼与楼顶作为与公寓相匹配的商业功能，补充历史街区中所缺少的社交型、便利型生活设施，塑造面向未来的生活方式。

极致景观最大化：设计团队对立面进行了悉心推敲，确保了几乎所有住户的客厅与卧室都能拥有一面完整的“上海城市背景墙”——窗外是流淌的苏州河与璀璨的陆家嘴天际线。四个转角户型更是提供了接近180度的全景视野，创造了周边区域中鲜有的高品质居住体验。

回应现代生活方式：项目精准洞察了由现代服务业衍生出的异地驻场、城市旅居、居家办公等新需求。紧凑型的长租产品不仅满足了基本居住，更成为一种以城市为背景的沉浸式社交场景，深受商务人士、创意博主等群体的青睐。

绿色与舒适兼顾：通过立面用材的优化升级，建筑的整体保温隔热与隔声性能得到极大提升，有效降低了日常能耗，为住户创造了静谧、舒适且可持续的高品质居住环境。

04 价值引领：从建筑改造到片区能级的全面提升

苏河美欣项目的意义，远超越一栋建筑的焕新，它代表了一种城市更新范式的转变：从单体改造迈向片区资源的整合与区域价值的整体提升。

整合资源，重塑片区功能：项目通过设计，将百年工业历史、苏州河自然景观与外滩都市风貌三重核心资源无缝衔接，推动了片区从功能单一的办公区，向融合历史、文化、居住与休闲的“国际型水岸综合片区”转型。

精准赋能，促进职住平衡：作为核心区的品质住区，它直接服务于周边产业，成为吸引并留住高端人才的“磁石”，有效缓解了区域职住分离的痛点，将“产业高地”升级为“产城人融合的活力社区”。

示范路径，引领可持续更新：美欣大厦自身跨越百年的功能变迁，生动诠释了城市空间应随发展而持续演进的理念。其成功的改造方案，为大量城市核心区存量资产提供了一个可复制、可推广的标杆范本，引领城市更新从“大拆大建”走向“可持续的有机更新”。

结语

苏河美欣公寓，不仅仅是一个普通的改造项目，它是一个关于城市如何向前发展的宣言。它证明了，通过前瞻的政策、用心的设计和精准的定位，设计完全可以挖掘出存量资产的焕新潜力，将城市的挑战转化为进阶的机遇。

从“煤气包”到“美欣之家”，这场跨越时空的对话，不仅点亮了上海过去的灯火，更照亮了城市未来更新的道路。

完整项目信息

项目名称：上海市黄浦区美欣大厦改造

项目业主：上海申能金外滩商业管理有限公司

设计时间：2021年—2024年

改造完成时间：2025年8月

设计单位：水石设计

项目总监：沈禾

项目负责人：董怡嘉

概念方案：郭蕾

设计团队：水石城市再生中心（朱昇凡、盛松山、杨逸轩、吴仲天、褚婉茹、杨洋、邵丹郡、Ginestet Marc、王志康）；水石伦敦办公室_Atelier Lei Guo（María Belén Iliev、Mahdi Safieddine、Yaw Kong Mak、Stela Stojic、Ho-Ping Hsia、Jen Zhen Xie）

项目摄影：朱昇凡、杨逸轩、盛松山、寿幼森、杨阳

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