城市更新的上海范本：中海·顺昌玖里、中海·恒昌玖里

编辑：原源 | 2026.08.26 15:15

△ 中海·恒昌玖里摄影（下）：潘爽

△ 中海·顺昌玖里

“豪赌上海滩”，2020年7月中海地产与黄浦区政府签约，拿下建国东路67—71街坊的开发权、启动建国东路项目的开发建设。这是中海地产投资规模极大、具有重要社会及民生意义的项目，也是近年上海中心城区少有的大体量旧改[1]。

四年后中海收获的，是备受业界关注的一张现象级答卷：顺昌玖里高层开盘当日创下196.5亿元的全国单盘销售纪录；别墅产品三开三捷，成为上海首个清盘的风貌别墅项目。然而在从不缺乏高端产品的上海，这一“新天地神盘”打动高支付力客户的究竟是什么？

这是上海第一次在住宅项目中做“留皮换胆”，第一次在文保建筑上采用原位顶升逆作手法，第一次在高密度里弄街区做诸多口袋公园、创造可呼吸空间......在一项项首创性的决定背后，这一示范项目的核心打造逻辑、留存经验，又是什么？

△ 中海·恒昌玖里

在当代滚滚向前的发展进程中，城市的历史与空间记忆如何被妥善安置？

就如上海旧里改造走过的漫长三十年：从1990年代的“一年一个样，三年大变样”，到2016年正式提出“风貌保护街坊”的概念，再到2017年上海市委、市政府提出旧区改造方式调整为“留改拆并举，以保留保护为主”，“让城市留住记忆，让人们记住乡愁”成为了今日共识。

作为黄浦区第二批风貌保护街坊，建国东路地块有着1910—1940年代成片的肌理完整的石库门建筑群[2]。这是昔日上海最早迎来先锋浪潮的地方之一，海派文化包容多元的精髓于此被无数细节不断具象化，不同规格的文保建筑、居住类型杂糅共处，完整呈现多元文化在极短时期内的碰撞与迭代。

在这样的地块上切入城市更新，中海·顺昌玖里、中海·恒昌玖里如何回应历史与新生？在三日的现场走访里，这一“范本”给予我们的最突出表达是：更新的实质，在于捍卫场所精神的真实。“让理应代谢的东西代谢，让合乎逻辑的变化发生”[3]，让修复有文脉的出处，新建有所据的依凭。

这或许也是中海·顺昌玖里与中海·恒昌玖里，得以成为首个在上海历史博物馆举行启幕仪式的风貌住宅项目的原因。

△ 中海·顺昌玖里

“复兴，上海之心，在建国东路。”[4]

然而具体如何落地？中海的破题方法，早已藏在两个项目的名称里。

2023年5月9日，中海公布了两个地块的案名：70街坊“中海·顺昌玖里”的名称源自两个地块的中轴道、百年老街“顺昌路”；69街坊“中海·恒昌玖里”出自地块内“恒昌里”历史建筑组团。案名即传达了中海的选择：在这片有着百年文脉的土地上续写新篇章，城脉与文脉的传承先于其他开发逻辑。

项目坐落于新天地以南，东接外滩，西连衡复。这是上海最好的地段之一，中海·顺昌玖里、中海·恒昌玖里项目的加入将新天地这一国际化城市样本再次向南延展。在早期研究过程中，中海及顾问团队对街巷的整体秩序、尺度进行了详尽研究，最大程度地保留地块原始的风貌肌理。与此同时，新的公共空间与步行系统被自然编织进原有肌理之中。

地块内所有建筑都经过中海与顾问团队的严谨甄别，确立了“留改拆”分级体系。历史建筑依据价值高低划分出三类更新方式：平移或原位保护修缮、保留改造、更新改建。考证后的修复，穷尽了历保建筑保留与修缮的所有可能。

△ 中海·恒昌玖里、中海·顺昌玖里鸟瞰摄影：潘爽

恒昌地块内，行列式传统里弄祥顺里、里弄公馆顺昌路472弄49号住宅被列为文保点。祥顺里由5幢里弄民居组成，从东到西的风格差异仿佛“一段鲜活的石库门建筑演变史”。历经百年风雨，建筑的机平瓦屋顶依旧红艳。顺昌路472弄49号则更为特殊——推测建于1930年代左右，青砖外立面、红砖线条装饰、小青瓦屋面，是江南民居风格的石库门公馆，在整个地块中独树一帜。

为兼顾历史建筑保护与地下空间开发需求，中海对祥顺里采用了极具挑战性的原位顶升托举保护方案。为保留南立面及东西山墙等核心历史界面，项目在拆除内部结构后，运用钢架支撑体系与高精度同步顶升技术将墙体整体托举，为地下空间建设腾出条件，待施工完成后再精准复位。49号住宅亦经历了这一高难度的过程：需要重点保护的墙体立面同样被整体顶升托举，待地下基坑建设完毕再落回于新基础上。完成顶升托举后的祥顺里与49号住宅随后在“修旧如旧”的原则下进行清洗修补，恢复石库门水刷石饰面、按原有工艺恢复建筑细节，并通过结构加固、防水保温升级等措施提升了建筑性能。

△ 中海·恒昌玖里文保修缮纪录片

而顺昌地块内有三座拥有百年历史的风貌建筑：鹤鸣里、鸿宁里、顺鑫里。其中，鹤鸣里148号里弄公馆这座昔日引领先锋潮流的豪门大宅尤具代表性，其建于1912年，是整个街区最早、文保规格最高的建筑之一。建筑主立面为红砖，侧立面为带有红色线条的清水砖，立面之上融合西式雕花、巴洛克门头与中式牌匾、祥云纹样，将海派建筑的中西交汇展现得淋漓尽致。

△ 鹤鸣里

这三座文保建筑的原址散落在顺昌场地中，可达性差，不利于展示公共价值。中海采用整体平移的方式将它们完整移存至街角：以鹤鸣里148号这栋重达680吨的建筑为例，在完成顶升托换后，由模块运输车辆驶入并整体抬升，通过毫米级精度控制移动至50米处；后又换用滑道顶推平移的方式缓慢移动35米。平移后的三座建筑规划为商业空间，在保留空间格局及主要立面的前提下进行了400余天的工匠修复。活化更新后的空间构筑起新的城市语境，真正实现焕新、焕活。

“文物凝结历史，而城市更新用在当下。”[5] 项目以一系列创新而审慎的实践，让历经百年的砖瓦以更鲜活的方式，融入当代城市生活之中。

△ 中海·顺昌玖里文保平移纪录片

△ 鹤鸣里修缮纪录片

△ 中海·顺昌玖里公共小广场

沿街立面，是项目之于城市的“表情”。中海·顺昌玖里、中海·恒昌玖里项目的场地四周以建筑立面界定，本次沿街界面改造是对这些历史街道空间的一次整体重塑——以上海百年建筑的经典符号和设计语言为根基，将散落的历史片段重新嵌入到当代的城市图景。

场地西侧的黄陂南路是上海一条颇具意义的道路，它与新天地、淮海中路连接成片，沿其向北能到达中共一大会址等重要城市节点。在这条见证上海中西融合历史的街道上，不同年代、不同使用者、不同审美自然生长了上百年，形成了11种之多的不同建筑风格。中海采用保留、复建、创新优化等多重方式，力求建造出既尊重历史又符合上海气质的现代城市界面。

黄陂南路的风貌修缮以宝兴里、慈寿坊两处保存较完整的历史建筑为核心展开。修缮采用“留皮换胆”的技法，完整保留泰山砖外立面、装饰艺术派风格纹样、铸铁栏杆等具有时代特征的建筑细节，并对内部空间进行更新改造。对于街道上其他损坏相对严重的片段，则根据历史信息进行风格重塑与织补。

△ 黄陂南路修缮纪录片

之于中海，城市更新在政策要求之外，更有对历史和生活的多一份牵挂。起初，宝兴里与慈寿坊并未被列入文保名单，但其因较高的完整性与独特性，而让中海与设计单位决定将其保留并进一步挖掘价值。此外，沿街别墅的立面表情得到了格外的重视：绿化、道路与建筑经过一体化设计，每个“一米小院”都种植了一棵精心匹配的小树，每一户小院栏杆的手工艺雕花也都不相同。“所有具备公共性的地方，都需要妥善照顾。”

△ 沿街别墅的公共立面

最终，黄陂南路呈现为4种风格的拼接，以装饰艺术派风格为主，同时包含了新古典主义、现代主义、广式里弄风格。红砖、泰山砖、石材等多种材料相映重现了过去连续、丰富、包容的街道风貌。百年梧桐依旧舒展枝叶，斑驳光影洒落在道路与墙面，是一方“大隐隐于市”的从容。

△ 黄陂南路更新后

贯穿恒昌、顺昌地块的核心街道顺昌路，同样承载了120余年的城市记忆。百余年来，柴米油盐的市井氛围、上海美专等艺文高地带来的先锋文化在此交织，塑造出独特的“老上海”风景。

然而经年累月，顺昌路建材老化，满墙涂料，修补的痕迹重重叠叠，实用安全性严重缺失。此次更新中，中海与设计单位以百年前的历史资料与老图纸为依据，对顺昌路沿街风貌进行系统修复与再现，保留出挑阳台、过街楼、机制瓦屋顶、木格窗加百叶窗组合等经典建筑元素，并结合当代商业与生活需求进行优化升级。

在街区的交界转角，百年前的街道切角如今还在，仍谦卑而开放地将空间让与行人。未来，顺昌路会延续过往的商业业态，持续生长为充满活力的公共界面。

△ 顺昌路更新后

当被问及支撑团队完成这个项目的核心动力是什么？恒昌玖里项目总监朱凌的回答并不复杂：“工匠精神。”那些最终呈现在我们眼前的“自然”与“恰到好处”，来自漫长而精密的打磨。

对于文保建筑的修缮，中海没有采用简单“一刀切”的方式，而是通过多方团队比选与反复调整，寻找最接近历史原貌的答案。

恒昌地块中，祥顺里水刷石立面的修复极为考验耐心与专业度。在通过脱漆剂溶解、高压水枪冲洗与人工铲除等工序剥离后期附着物之后，团队邀请多家修缮单位共同参与研究，围绕颜色、颗粒大小等要素调配了60余种水刷石小样，并组织专家进行多轮比对评审，最终筛选出8组方案，再由4家修缮单位分别制作修缮样板进行实景测试。针对49号住宅老砖墙的修复，则邀请2家专业团队分别采用砖粉修补和整块换砖两种工艺制作样板，再对其保护效果进行评估。

△ 摄影：ARCH-ZOOM琢墨

在改造与更新的建筑上，“有理解地新建”是中海坚持的原则。面对风格多元、年代交叠的石库门街区，设计团队从历史建筑本身寻找设计依据，通过对门头、山墙山花、窗套等7种典型元素的系统梳理，开展“风貌类型学研究”；又在此基础上，将石库门建筑的形制选择、空间格局、立面比例、装饰细节与材料语言等方面进行当代转译。

△ 中海·恒昌玖里风貌别墅细部

△ 风貌别墅细部摄影：ARCH-ZOOM琢墨

以新古典主义风格为主的顺昌玖里别墅，引入海派公馆大宅的建筑形制，并在工艺营造上追求极致。建筑沿用里弄公馆原砖尺寸，采用人工干预所制的“沙面砖”，邀请全国古建修缮名匠传承里弄建筑常见的梅花丁砌筑工艺。成品率仅约5%的异形砖，仅松龄里一处便使用了11094块。立面浮雕由非遗大师手工打造，石雕设计则由参与外滩历史建筑修复的专家主持完成。别墅选用与鹤鸣里、上海外滩金山石质感相同的石材，并以三块整石制作门框。在构件细节上，传统手工锻造与抱箍工艺得以延续，众多专属构件均为定制，只为还原海派建筑应有的精致与风韵。

△ 中海·顺昌玖里风貌别墅细部

正如顺昌玖里项目总监陈晓鹤向我们介绍的：“我们所有街巷尺度，砖的颜色、搭配、线条比例等，都是原本就存在于里弄之中的。不能‘凭空想象’，要有理有据地去做尝试。”项目中的原创手工金属构件、金属窗下墙、分户墙上的弧形墙面、形态各异的雕花、入户门把手的玉石......无一不是在历史原型的基础上经历无数次的推敲与迭代。

△ 中海·顺昌玖里风貌别墅的工艺细节

再以恒昌西南角大户型最具代表性的红砖墙为例，设计团队对传统红砖模具进行改制，缩减砖体厚度与砖缝宽度，以提升立面精致度。整面墙由4种不同色阶的红砖组合而成，项目还开发专门的软件模拟砖块排布，经过几十乃至上百轮调整，确定最佳砌筑方案。对于弧拱这类复杂构造，则将几百块不同的砖块一一编号、定制模具，并研发特殊“爪子砖”，以折扇叠涩的方式实现精准建造。

△ 中海·恒昌玖里

以最精准的方式延续海派建筑原有的质感，赋予其更符合当代审美的表达，让每一处修复都经得起时间与专业视角的检验。

在顺昌地块上，三座现代高层住宅伫立于成片的风貌别墅之中。设计提取具有城市记忆的弧形元素，以挺拔的竖向线条与流畅的弧面轮廓形成对比；横向的“画框式”大面积落地玻璃立面与尽量做窄的系统窗，形成通透而完整的视觉界面，把最佳的景色留给住户。立面采用定制铝型材与铝板，一条完整、笔直、仅2厘米宽的线条从地面延伸至150米处屋顶而不变形。

△ 中海·顺昌玖里高层立面

在高层室内远望，陆家嘴“三件套”与绵延起伏的城市第五立面尽收眼底；脚下则是红瓦、青砖、水刷石与梧桐树构成的花园式历史街区，百年风貌与现代都市景观在此出现于同一视野。

△ 中海·顺昌玖里高层窗景

恒昌玖里的景观营造，犹如一座融入里弄肌理的“海派珍宝馆”。“在不可复制的上位规划之下，我们的景观也要是不可复制的。”项目组景观设计师如是说。

△ 中海·恒昌玖里入口景观

△ 中海·恒昌玖里景观摄影：潘爽

沿场地的两条主轴，小区内嵌入了9个主题庭园，让原本紧凑的街区获得“呼吸感”，并根据庭园的不同朝向与微气候选择所栽植物。在这里，植物生长的真实性是最被珍视的，无数调整希望达到的，是“这朵花、这棵树就应该长在这”的状态。

△ 赤影园摄影：隅安yuanworks

△ 金芸园摄影：ARCH-ZOOM琢墨

△ 黄栌庭摄影：隅安yuanworks

△ 蓝怡园摄影：ARCH-ZOOM琢墨

△ 碧舆园摄影：ARCH-ZOOM琢墨

△ 银璇庭摄影：ARCH-ZOOM琢墨

随着季节变化，四季花卉与特色树种会依序“点亮”恒昌玖里，以当代都市稀缺的时令感构筑社区共同的记忆。象征着上海的玉兰被赋予特别的位置，园区汇集了12种不同的品种，冬末春初之际，接力绽放的花朵仿佛写给上海的一封情书。

△ 中海·恒昌玖里景观

△ 摄影：瑾怀

△ 摄影：隅安yuanworks

△ 摄影：ARCH-ZOOM琢墨

△ 中海·恒昌玖里景观

不同于恒昌景观“见缝插针”般的心意，顺昌三栋高层之间是特色鲜明的大区景观。日照充足处被塑造为开阔明亮的草坪花园，一棵百年桂花成为空间主角，阳光穿过形成斑驳树影。两栋超高层之间是一处有着层叠水景的“城市峡谷”，庭院种植一棵百年乌桕，随季节更迭让空间更为灵动。第三处庭院位于建筑背光区，苔藓、岩石、耐阴植物交织出一处静思空间。

植物层次高低错落，活动花箱与树池每半年调整一次组合方式，创造持续变化的景观。在顺昌的高层住宅与风貌别墅区之间，春日樱花，初夏紫薇，冬日银杏，一条“四季大道”成为景观分隔线。

△ 中海·顺昌玖里景观

三日走访中，令我们反复驻足的，是景观极致精工的细节。在恒昌地块内属于上海老城水系的部分，设计通过铺装纹理重新勾勒河浜蜿蜒的轮廓，让历史以另一种形式延续。此外，两个地块的景观铺装、设备管线与基础设施都经过精密统筹与人工复核。恒昌项目内井盖数量被尽可能减少，并避免出现在别墅入户门正对位置；顺昌高层区域的井盖采用与路面石材相衬的一体化设计，并通过精致的铜线划定消防登高面、规定景观对位。燃气管道、空调外机等设备均被巧妙隐藏，最大程度保证空间的完整性与观感。