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Mehr als Wohnen :低价而品质不妥协的瑞士住区

张峰 | 林楚杰 | 2017-09-25 12:00 | 分享  

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在瑞士市场占据一席之地的合作社住宅,以合作开发的模式,在实现了低廉租金的同时保证居住的品质。各方的博弈,催生出丰富而独特的建筑空间与城市空间类型。之于国内的住宅小区设计建造,又有着怎样的启示和参照?

 

 

前 记

 

 

在瑞士留学的三年里,不断往返于苏黎世Oerlikon区的一隅和Hönggerberg的建筑学院之间,数下来竟有超过了两年半的时间。说来也是幸运,刚来苏黎世三个月开始找房时,竟直接找到了自己后来重要的老师——Prof. Miroslav Šik设计的房子(Haus K)并入住其中。这一房子所在的园区,正是在整个瑞士颇具盛名的新居住项目Mehr als Wohnen (More than Housing)。作为一个留学学生、准建筑师,以及居住其中的使用者,我在亲身体验后不禁想为这个居住小区点赞。以下为在此生活的一些体会记录。

 

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Mehr als Wohnen 街景,photo by Feng

 

 

1 Baugenossenschaft

 

德语中有一个词叫“Genossenschaft”,维基上的翻译为“合作社”:

 

合作社是指根据合作原则建立的以优化社员(单位或个人)经济利益为目的的非盈利企业形式。合作社与协会的区别在于协会的目的根本不在于经济利益。国际合作社联盟对合作社的定义是“人们为了满足自身在经济、社会和文化等方面的共同需求而自愿组成的通过财产共有和民主管理的企业而实现自治的协会。

 

在德国和瑞士的房地产开发中有一种模式叫做开发合作社(Baugenossenschaft),Bau的意思即建筑物(Building),Baugenossenschaft就是一种合作开发地产项目的模式:开发商(企业)或者个人自行组成一个合作社(Genossenschaft),政府通过将土地低价/免费出售给开发合作社,以达到为城市居民提供低廉租金却有品质的居住空间的目的——这其中政府提供给合作社/或与合作社协商得出的具体土地政策不尽相同。其中有一种只赋予土地使用权——如下述的案例二Schöneggstrasse 27,政府免费提供开发合作社土地使用权50年,期满后土地及土地上的不动产产权及使用权全部归政府所有。当然,也有不常见的合作模式存在——开发合作社仍类似普通地产项目的投资方式,通过购买土地的产权以实现保值。

 

Genossenschaft的合作模式有“5S”原则:自负责任(Selbstverantwortung),自我管理(Selbstverwaltung),团结合作(Solidarität),自我救助(Selbsthilfe),自主决策(Selbstbestimmung)。

 

合作社的开发缘由有很多种,虽然殊途同归的是减少租金,形成合作的方式却有些不同:

 

A. 在城市良好区位中,由于地价高昂,如果以普通地产项目模式开发——即政府按市场价销售土地给房地产开发商,房屋租金(或售价)甚至会超过周边房地产市场价格。这种模式既适用于企业级别开发商之间的合作,亦适用于私人级别开发商组成一个“小型合作社”进行建设活动。

 

案例一,Siedlung Toblerstrasse, 建筑师为BS + EMIArchitekten,就是由一个具有相当规模的企业级的开发合作社Baugenossenschaft ABZ Zürich进行开发的项目。

 

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Quelle: Baugenossenschaft ABZ Zürich

 

此项目若以普通的购地投资进行开发,单位面积租金将达到34瑞郎/平米,而以Genossenschaft模式开发租金仅为18瑞郎/平米。

 

案例二,Schöneggstrasse 27,建筑师为hls Architekten,则是由建筑师牵头组成的六个个人合作团体进行开发的项目,建成后投资方自己使用,底层是hls Architekten的办公处。

 

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Quelle: hls Architekten

 

在这个项目中,如果采用传统的购买土地(350万瑞郎)、建造(300万瑞郎)、出租的开发模式,按照私人20%、银行贷款80%的份额配比投资,年毛收入4.5%(银行利息约2%),那么最少的单位租金将达到约36瑞郎/平米;而同区位市场单位租金仅为31至33瑞郎/平米。最终采用Genossenschaft模式,由政府免费提供土地50年的使用权,使得租金骤降至22瑞郎/平米。

 

B.政府旨在开发新城市区域/复兴旧的工业区,通过Genossenschaft的方式低价/免费出售土地鼓励开发商进行房地产项目开发。

 

我所居住的Mehr als Wohnen,就是苏黎世新开发的一个较大型的合作社区,占地41,000平方米,其内有13栋建筑物,提供370个公寓和106个停车位。

 

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photo by Feng

 

Mehr als Wohnen坐落在苏黎世中心的东北部Oerlikon区,曾经是水泥生产工厂的厂区,距离市中心公交车程20分钟。随着苏黎世城市化的推进,过去边缘化的城市空间被重新内化到城市当中,而Mehr als Wohnen是整个区域复兴规划中的一个重点居住项目:除了提供大量的居住面积以外(住宅总使用面积:41000平米),还相应地提供6000平米的个人创意办公/餐饮等商业/设计类行业(美发、平面设计、摄影等)空间;另外遵循着“集体”“合作”的理念,园区提供800平米的集体空间/公共空间(讨论室、琴房、展览室等)。随着住户的入住、商业的慢慢成形、公共活动的有序组织,整个园区很好地贯彻了“集体生活”的理念,同时不断地在激发城市公共空间的品质。

 

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底层功能, photo by Feng

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底层功能, photo by Feng

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底层功能, photo by Feng

 

 

2城市/建筑设计

 

A. 在德国和瑞士,开发合作社的模式拥有超过百年的的历史(下图,19、20世纪初苏黎世的Baugenossenschaft),其在发展过程中经历了不断的完善尝试;如果要戴一个高帽子,我认为合作社的开发模式一路走来,很好地体现了一个城市对城市空间公共性、城市公民人权、公民居住生活品质的关怀。

 

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Quelle: Scheidegger & Spiess,Wegweisend wohnen, 2000

 

B. 城市设计

 

Mehr als Wohnen这一城市设计的竞赛始于2009年,最终ARGEfuturafrosch + DUPLEX Architekten GmbH的方案Fellini获得城市设计竞赛一等奖。(注,Fellini: 太阳系小行星5150,发现于1960年)

 

这个城市设计采用了独立体(Solitär)的城市建筑类型;以类似的不规则四边形体块(Block)组成城市中的一簇建筑组团,并在体积造型上形成一种主题。这种建筑类型的选用,试图以更接近内城的居住建筑类型来定义这个重新被内化进城市的区域——而不是选用一种周边已有的郊区居住建筑类型,比如基地西侧的长条建筑体量板楼。

 

设计师并不试图通过建筑体量或形式上的特征来定义城市的结构(Stadtstruktur),而是试图通过建筑物之间的外部空间网(Vernetzung)得以实现这一目的。以图底关系阅读这张总平面图时,我们不难发现外部空间要比建筑本身的躯体姿态要丰富得多:比如外部空间有联系城市道路的街道、步行街道、巷道、广场、花园游戏区等等。建筑师主张,这个城市设计并不是在设计一个居住区(Siedlung),而是建设一个全新的城市区域(Quatier)。

 

建筑的体量最终似乎从公共空间与实体互相挤压而形成,每个都不一样的建筑实体和实体外部环境也带来了一个机遇:城市设计自然而然地导向了丰富多样的户型——亦即生活方式。

 

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Quelle: Mehr als Wohnen Wettbewerb

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Quelle: Mehr als Wohnen Wettbewerb

 

其余的竞赛方案:

 

二等奖Sato,建筑师Müller Sigrist Architekten:

 

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2.Rang, Müller Sigrist Architekten AG,Quelle: Mehr als Wohnen Wettbewerb

 

三等奖Bicicletas, 建筑师Miroslav Šik:

 

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3. Rang, Architekturbüro Miroslav Šik,Quelle: Mehr als Wohnen Wettbewerb

 

四到八名:

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Quelle: Mehr als Wohnen Wettbewerb

 

C. 建筑设计:

 

a. 进深的挑战 - 城市策略到建筑空间组织

 

2009年Mehr als Wohnen的城市设计竞赛结束时,一等奖的Fellini方案因过大的进深,不能满足当时的防火规范;后来新建筑规范允许居住建筑进深可以达到24米,才使得这一项目顺利通过。

 

对于住宅来说,24米的进深是一个什么概念呢?在苏黎世,常规的板式住宅(Reihe/Zeile)进深一般在11到13米;城市设计中,允许建筑的大进深更易在更小的土地内获得更高的密度:比如相同体积的板式楼(2栋13米进深)可能需要约40米的场地长度。但难度也在于,如果用24米做小型的街坊(Block),按进深7米至8米计算,中间的庭院部分仅有10到8米,在满足容积率的情况下由于物理的限制很难营造一个高品质的居住和庭院空间。

 

在城市设计将建筑单体布置给各个建筑师之后,最终设计出来每一个的建筑实体,以不同的方式对超大进深作出了回应:

 

比如从下图中可以看到几个方案,通过挖去建筑实体以获得品质;

 

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Quelle: Mehr als Wohnen:https://www.mehralswohnen.ch

 

比如二层通高的空间和超大面积的窗户,使得光线可以进入到房间更深远的位置(类似于马赛公寓,建筑进深也类似);

 

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Quelle: Mehr als Wohnen:https://www.mehralswohnen.ch

 

比如将建筑体量中最“黑暗”的中心部分,通过天井的方式与公共楼梯组织在一起,提升空间的品质。

 

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Haus K, photo by Feng

 

b. 公共性的塑造 - 丰富多彩的公共空间

 

接下来对于建筑的介绍,主要以我两年半以来居住的Haus K这一栋为案例。我将很生活化地介绍一些居住的体验、设计的思考,以及与建筑师Miroslav Šik的对谈。

 

“公共性”(Öffentlichkeit)和“集体性(Kollektivität)”可以说是整个项目从策略、概念阶段到城市设计阶段的核心;落实到建筑的层面上时,它们亦作为重要的概念出现在各个建筑单体当中。

 

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photo by Feng

 

首先是西欧城市建筑最常规的城市建筑公/私的考量:底层作为城市公共空间,承担一些公共的功能比如商业、办公等;上层则作为私人的、居住的空间。

 

除此之外建筑师还进行了更多的尝试:

 

两个对角线组织的带有巨大天井的楼梯间成为了全楼核心的集体空间(kollektive Räume)。圆角的形式、分别为六层高和五层高的两个天井空间、素混凝土以及白色人造大理石的铺地,共同营造出一个些许神秘的、纪念性的集体空间;类石材的材料选用,加深了洞穴感的空间体验,对角线的视线交错形成了丰富的三维的舞台,天光投射下来,像万神庙一样,赋予了整个空间神圣感。

 

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Quelle: texnh.tumblr.com

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photo by Feng

 

在Haus K里,建筑师本人最为关心的一个空间是底层楼梯旁边的洗衣房;在居住建筑中,有很多建筑师会选择不断尝试/测试不同功能的公共性。那么在Haus K这里,Šik选择了公共的洗衣房:面向两个入口/两部楼梯的两处落地玻璃门窗强化了它在建筑中的公共性,夸大的尺度配合阐释了这一空间的集体性,铺地的变化暗示出一种戏剧舞台的空间氛围;

 

在实际使用当中,人们在等待收衣服的几分钟时遇到来洗衣服的邻居,一般都会寒暄几句,空间的集体性就在交谈中不断地被实现。

 

事实上公共性带来的交流当中也包含了矛盾:由于大家不可能都准时准点地收自己的衣服,经常遇到邻居帮忙收衣服却收进了错误的洗衣袋的状况,一个错误接着下一个;后来采取的措施是全楼每个单元派出一个代表开会,集体购置了一批宜家洗衣篮,在不知道收衣服该往何处的时候,就把衣服收入到公共的洗衣篮当中。

 

建筑就是这样,设计师可能无法在前期就完全考虑到之后使用会遇到的问题,而当设计师提供了基本的结构和空间,使用者就会在时间中不断地与人物、空间互相磨合,最终形成一种平衡。

 

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Quelle: Architekturbüro Šik AG

 

附:其他建筑的一些特色集体空间:

 

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photo by Feng

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photo by Feng

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photo by Feng

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photo by Feng

 

c. 居住的多样化与居住的品质 - 丰富的现代户型

 

整个小区提供有1.5 Zimmer - 12.5 Zimmer等非常丰富的户型,其中包含了普通的家庭房、学生宿舍、studio、特殊公寓等类型,小区的总人口为1200人,人均居住面积达34平米。户型的设计中包含了很多苏黎世现代居住设计的理念。

 

仍以Haus K为例:

 

除了内部的楼梯外,在空间的组织上四个角上的阳台(使用了两种阳台类型:Logia, Veranda)亦是决定整个平面安排的核心因素。阳台——这一室外的私人空间——与苏黎世人的生活紧密相关,并且很大程度上影响了居住的品质高低。社会发展到现在,人们对于室外私人空间的需求越来越高,中产住宅的阳台要求基本上要达到进深2.5米以上,面积10平米以上,这样才可以满足夏天在阳台吃饭、烧烤等日常生活。

 

厨房和餐厅是每个居住单元中集体性最高的空间,其集体性甚至高于客厅;尤其厨房,又有相对苛刻的空间和技术要求。Šik设计的厨房里,操作台全部与外墙垂直;厨房与餐厅(或客厅)共同围绕阳台,形成一个小的空间组团。这样的好处是:厨房的侧窗可以保证厨房日常足够的自然光照,同时又不会产生强烈的眩光(操作台直接面窗)或强烈的阴影(操作台完全背窗);如果是家庭居住,父母做好饭后可以通过侧窗喊孩子回家吃饭。与此同时阳台起到了部分遮阳的作用,补足了厨房深处的光线,并为餐厅(或客厅)提供自然光。厨房/餐厅/阳台形成的小组团可以形成一个内部的小环形流线,增强了空间的流动性和丰富性;在使用上也便于夏天做好饭菜后可以直接端去阳台就餐。

 

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Quelle: texnh.tumblr.com

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photo by Feng

 

我住的宿舍为八人套间,整套面积约240平米,私人的房间配比规格为:6间14平米、2间18平米;套间是跃层式的户型,通过一部室内楼梯,以对角线的位置关系组织了楼上与楼下空间,没有损失任何面积的同时保证了户内的跃层空间性(Zweigeschossigkeit)。

 

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photo by Feng

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photo by Feng

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photo by Feng

 

小区内也不乏各种有意思的户型:

 

比如下图中将一户内的集体空间(客厅餐厅)完全地公共化、透明化,私人的领域就像是小岛悬浮在集体领域当中,设计师是在Mehr als Wohnen城市设计阶段的一等奖获得者Duplex.

 

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Quelle: texnh.tumblr.com

 

Pool Architekten:

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Quelle: Pool Architekten,https://www.poolarch.ch/projekte/2009/0243-maw/

 

总居住层平面图:

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Quelle: Mehr als Wohnen

 

 

3城市与公民

 

开始讨论第三部分前,我觉得很有必要简单讨论一下城市性,以及人作为城市中公民的权利。这里引用David Harvey书中的一段话作为开篇:

 

《城市权利》:

 

Robert Park曾道:城市是人类最成功的、试图通过自己心灵和愿望来重塑自我生存世界的产物。但是,如果说城市是人类自身创造的世界,那么城市也是他之后被迫要在其中生活的地方。这意味着——即使是间接的,以及他根本没有清晰认识到这件事情的本质——在创造城市的时候人类也重塑了自身。

 

我们想要什么样的城市,不能与我们想要什么样的社会、与自然的关系、生活方式、技术和美学价值分离。城市权利远远不止步于个人享用城市资源的自由:它是一种允许我们通过改变城市来改变自身的权利。它更是一种集体的、而非个人的权利,因为这种变化毫无疑问地需要集体的力量,去重塑城市化的进程。我主张:这种创造和重塑城市和个体自身的自由,是我们人类最宝贵却一直最被忽视的权利。

 

David Harvey, [The right to the city]:

 

Quote from Robert Park: The city is man's most successful attempt to remake the world he lives in more after his heart's desire. But, if the city is the world which man created, it is the world in which he is hence forth condemned to live. Thus, indirectly, and without any clear sense of the nature of his task, in making the city man has remade himself.

 

The question of what kind of city we want cannot be divorced from that of what kind of society ties, relationship tonature, lifestylies, technologies and aesthetic values we desire. The right to the city is far more than the individual liberty to access urban resources: it is a right to change ourselves by changing the city. It it, more over, a common rather than an individual right since this transformation inevitably dependsupon the excercise of a collective power to reshape the process of urbanization. The freedom to make and remake our cities and ourselves is, I want to argue, one of the most precious yet most neglected of our human rights.

 

城市管理中存在一个三角形关系:政府、社会、市场。其中每一部分都应当被允许参与进城市化的进程当中。在上世纪70年代,瑞士的城市规划权全部掌握在政府手中,解决问题的方式则是通过专家调查、预测、制定方案。随着后期逐渐意识到公民参与的重要性——不仅仅是民主或者人权,新的合作的模式对城市/建筑的发展带来了明显的改善——公民参与决策/规划的程度越来越高。

 

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Quelle: <ENTWURF UND STRATEGIEIM URBANENRAUM>, Kees Christiaanse

 

三方合作的模式可以大概归纳为:协作(Kooperation),参与(Participation),协商(Aushangdlung)。接下来以Mehr als Wohnen为案例介绍几个市民参与的故事。

 

a. 市民参与及策略的制定

 

项目策略阶段伊始,合作社计划为老年人单独配置一栋老年公寓,里面全是较小的户型。在调查市民意见后,发现老人们更愿意与大家一起居住,而不是将自己“封锁”进某种人为划分的群体空间。这个民调意象被运用到了城市设计/策略当中,在之后的设计中在每一栋楼中配置了多样的户型——包括为老年人准备的小户型;事实上这个小区提供的370个公寓中有160种不同的布局,以期让作为独立个体的每一个公民可以找到属于自己居住的场所。

 

市民的参与需要组织和安排,无论从实际还是理论出发,都不可能要求一个市民集体从头到尾参与项目的进程。如何在合适的时间节点和项目阶段引入市民的意见,显得尤为重要——其中的一个节点就是竞赛:瑞士的竞赛亦如大多数国家一样,要求项目的匿名性和公平性,为了作出裁决会成立评委委员会,在评委会当中会有市民代表参与评选,并给出相应的意见。

 

b. 构筑生活与居所

 

合作社小区内遵循自我裁决(Selbstbestimmung)的规则,一栋楼的事宜由楼内每户代表开会裁定,整个小区的事务亦需每户代表共同裁决。比如说上文提到的洗衣房中的故事:

 

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photo by Feng

 

另一方面,小区内由住户自行组织、创立了丰富多样的社区活动,比如Mehr als Gemüse, (more than vegetables),所有园区住户可以报名参与活动,定期安排农活,最终丰收的成果共享;比如近期组织的Mehr als Forum, 会组织大家一起与社区主席聊天,共同商议园区未来组织、发展的方向。

 

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Quelle: <Mehr als Wohnen,Genossenschaftlich Planen - Ein Modellfall aus Zürich>

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photo by Feng

 

正如David Harvey所说的那样,城市权利并不是也不可能是个人的权利,而是集体性的权利;在Mehr als Wohnen里, 尽管居民基本不可能改变基本的建筑/城市结构(Grundstruktur),但是他们通过自下而上的自组织形成某种“次级集体”,并通过这种方式改变着身边物理和社会的空间环境。我想,David Harvey所述的城市权利在这里或多或少得到了实现。

 

 

4 技术与构造

 

a. 可持续发展与保温

 

在可持续发展方面,瑞士一直走在集约型社会建设的前沿。可持续发展的理念不断地被灌输到人们的意识形态当中,并且深刻地影响了建筑的发展。

 

对于建筑来讲,影响最深刻的莫过于保温。下图中我们可以看到1970年到2010年,保温层的厚度从4cm变为20cm;而能耗也相应地从256 kwh/㎡a 降低到了33kwh/㎡a。当然保温层的引入也带来了另外的一些好处。比如房间舒适度的提高,1970年代的暖气片温度需达到70 - 90 摄氏度才可以满足室内的温度需求,而高温的暖气片会造成室内温度分布极不均匀,并且70度以上的暖气片在不小心触碰到时极易烫伤人体;而现在广泛使用的保温+地暖的模式,由于散热面积大且均匀,建筑保温效果好,可以使用低温送暖(25 -30 摄氏度),这样房间内的温度分布均匀且不会有过热的地方。

 

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Quelle: www.systems.arch.ethz.ch

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Quelle: www.systems.arch.ethz.ch

 

b.  “2000瓦”型社会

 

Greenpeace,WWF,VCS,以及SchweizerischeEnergie-Stiftung共同做了一份研究:2000瓦型社会。顾名思义,这个研究的目标是在2050年实现瑞士人均2000瓦的能源消耗,而不是现在的3500瓦。(注,目前全球人均能源消耗基本就是2000瓦,中国的人均能源消耗为1500瓦)。

 

在最开始的策略制定中,Mehr als Wohnen就包括了“2000瓦型社会”的概念。

 

回到城市设计中,紧实的体量,超大的进深,其实也是减小体形系数的策略。在建筑构造当中,建筑师们却也并没有完全按部就班的选择现在最常规的“三明治构造”,即结构+保温+覆层,而是进行了多种构造的尝试:比如木结构公寓、单层(厚)砖墙、单层保温混凝土(陶粒作为骨料)等尝试:

 

单层砖墙:保温层仍带来一些麻烦,比如构造上的复杂性,气密性的需求,对温度变化的反应太快,湿度控制的困难。不过,作为承重材料的砖具有一些天然的优势:吸湿性好,在室内湿润时可以“吸入”湿气,而在房间干燥时放出,可以调节空间舒适度;比热容大,室外温度变化较大时仍可以比较平缓地保持室内温度的变化。比如下面这个来自Duplex的案例。

 

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Quelle: <Mehr als Wohnen,Genossenschaftlich Planen - Ein Modellfall aus Zürich>

 

当然,部分建筑师对于保温层这一做法持批判态度,为了追求建筑构造的“整合性”,他们会尝试保温混凝土,外墙厚度达到了约70cm。下例来自Pool Architekten:

 

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Quelle: <Mehr als Wohnen,Genossenschaftlich Planen - Ein Modellfall aus Zürich>

 

Pool Architekten还在Haus J中尝试了木/混凝土混合结构。木构造的问题主要在于保温内侧的隔汽(防冷凝)、隔声以及木头过低的比热容使得室内温度随室外气温变化而变化的速度较快。在Mehr als Wohnen 的Haus J这栋楼,由于采用了木结构,相比更具重量的砖/混凝土结构来讲,隔音效果较弱,后来住户经过开会协商,最后经历了一次室内的改造,重新铺设了一层隔音板。

 

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Quelle: <Mehr als Wohnen,Genossenschaftlich Planen - Ein Modellfall aus Zürich>

 

Šik的Haus K采用了比较常规的做法,砖混结构加外保温:

 

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Quelle: <Mehr als Wohnen,Genossenschaftlich Planen - Ein Modellfall aus Zürich>

 

由于基地旁边就是垃圾焚烧厂和计算机中心,在项目初期,相关团队就计划利用区域内的废热补充供暖,最后垃圾焚烧厂的废热联接没有实现,但计算机中心的服务器废热源源不断地供给到每一户的生活当中去。

 

整个小区还使用了地源热泵,进一步利用了环境中的热能。(注,地源热泵的原理是利用电能,将地下的热能带入/带离房间,它只需提供“运输”所需要的能量,因此这里能达到1个能量运输4个能量的热能进入房间。)地源热泵的供暖(冷)系统与高标准的保温性能结合,使得建筑室内长年可以保持在22度左右。

小区一年内房间内温度变化曲线:

 

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Quelle: www.mehralswohnen.ch

 

此外还有建筑屋顶广泛铺设的太阳能板(photovoltaik),以补足日常用电的需要。小区实际能耗30wh/㎡a,其中15wh/㎡a是原生能源(primary energy),其余均来自太阳能及地源热泵。

下图:黑线为设计值,红色柱体为实际值,A - L 为建筑编号。

 

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 Quelle: www.mehralswohnen.ch

 

下图:红色柱体为热水能耗,橙色柱体为暖气能耗,蓝色柱体为通风能耗,A - L 为建筑编号。

 

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Quelle: www.mehralswohnen.ch

 

 

5 经营与管理

A. 项目的投资

 

截至2014年时,苏黎世拥有40,000户合作社性质的公寓,占城市总公寓数额的25%。同时,苏黎世也是全瑞士合作社住宅比例最高的城市(全瑞士:140,000户)。另外,2011年苏黎世的一次全民公投,决定将合作社住宅在苏黎世城市中的比重于2025年提升至1/3。

 

下图展示了苏黎世城市中合作社住宅数量在100年内的数量变化:黄线为公共项目及合作社项目,黑线为私人开发项目。可以看到一、二战之后出现了巨大的住宅建设活动,70年代石油危机之后新的建设项目骤减,而90年代后私人开发的项目呈现下滑趋势,于此同时合作社的方式却稳步上升。

 

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Quelle: Scheidegger & Spiess,Wegweisend wohnen, 2000

 

2007年项目筹备正式开始,项目投资初期便由55个成员(组织,个人均有)+苏黎世政府组成了合作社Mehr als Wohnen,旨在达到几个目标:1. 营造2000瓦型社会;2. 提供全新的公寓类型;3. 为各个代际的人群提供居住空间;4. 通过优化规划及设计来提供价格公道的公寓。时值瑞士合作社住宅100周年庆,此项目也打出标语: “100 years of more than housing".

 

下图为Mehr als Wohnen项目里不同成员投资的比例:比如牵头项目创建者出资2,500,000瑞郎,占比1.32%;居民及商户投资占比3.31%;苏黎世市政府投资110万占比0.58%;市养老基金15,000,000瑞郎,占比7.89%;银行贷款74.17%。

 

总投资1.9亿瑞郎,约合人民币13亿元。

 

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Quelle: www.mehralswohnen.ch

 

B. 社区运营

 

Mehr als Wohnen可以说是一个非营利性居住社区的典型,它的运营模式可圈可点:每一个住户/商户(学生宿舍除外)在租赁房屋后,必须缴纳250瑞郎/平米的股本(Anteilkapital),作为日常社区组织和运营的资金,由此产生的运营利润会计入到租户的租金核算当中——虽然租金的某些部分可能会上升(比如各类杂费)——但租金整体在近两年的运营中有些许降低,在退租后这一资金再退还住户。

 

社区设立了一个接待室,用以管理日常事务:比如住户租赁汽车、自行车、琴房、讨论室、画廊等等。

 

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Quelle: www.mehralswohnen.ch

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Quelle: www.mehralswohnen.ch

 

C. 社区人口

 

普遍来说,合作社住宅并没有什么准入条件,事实上从没有收入的人群到高收入人群均会选择租赁合作社的社区公寓,据调查,不止是租金低廉,集体性的生活和丰富的社区文化活动均对不同租赁人群产生了强大的吸引力。

 

下图为合作社住宅居民收入/资产情况分布:

 

左图从上至下收入从“无收入”到“高收入“依次增高,蓝色柱体为合作社社区居民,灰色柱体为非合作社社区居民。可以看到收入在中等偏下以及中等偏上的人群更愿意住在合作社社区,而高收入人群也有10%左右;当然高收入人群更愿意住在非合作社小区(比如私宅或高档租赁社区)。

 

右图同理,显示的是居民的资产情况,跨度从身无分文到超过20万瑞郎。

 

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Quelle: Statistik Stadt Zürich

 

一个合作社社区的人口分配基本上决定于合作社自身对项目的预期。Mehr als Wohnen的住户中则以年轻人、家庭为主导,旨在创造一个更具活力的社区。而人口的控制也得益于“网络申请”的使用,其中必须填写相关的个人信息以及选填一份动机信。

年龄分布:蓝色柱体为Mehr als Wohnen社区,绿色柱体为苏黎世州,黄色柱体为苏黎世市。社区住户中,20 - 39岁占比最高。

 

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Quelle: <Mehr als Wohnen, GenossenschaftlichPlanen - Ein Modellfall aus Zürich>

 

小区内户型分布:以3 Zimmer房 - 4.5 Zimmer房为主,最适合家庭居住。

 

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Quelle: <Mehr als Wohnen,Genossenschaftlich Planen - Ein Modellfall aus Zürich>

 

住户情况分布:三个饼图依次为Mehlr als Wohnen, 苏黎世市,苏黎世州。黄色代表家庭租户,可以看到社区内家庭租户占比接近一半。

 

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Quelle: Mehr als Wohnen

 

D. 创意产业

 

Mehr als Wohnen的合作社主席PeterSchmid,曾是上文提到的大型合作社ABZ的前主席,他对于Mehr als Wohnen的定位是打造一个创新和学习的平台(innovative and learning plattform)。这里,创新既指前沿的规划和建筑设计,也指社区提供空间给诸如手工业者/艺术家进行创作活动,而创意产业的形成又进一步赋予社区新的特征(Charakter)和身份(Identität);“学习”则是意图创造一个全新的居住类型——不是试图设计一个居住区(Siedlung),而是要建设一个全新的城市区域(Quatier),再加上前文提到的诸如“先锋”的构造方法,它们共同构筑了Mehr als Wohnen的知识平台。

 

下图展示了底层的摄影studio、艺术家工作室、发廊、手工作坊、裁缝店等创意产业的入驻。

 

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photo by Feng

 

整个小区商户/工作室分布:

 

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Quelle: Mehr als Wohnen

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Quelle: Mehr als Wohnen

 

最后我想用一张相片结束这篇文章:Trinkbrunnen,直译为饮用水泉,整个社区有两处Trinkbrunnen。出手于瑞士艺术家Frank和Patrik Riklin的这一艺术创作,试图通过一个局部、微型的介入激发不同人群间的互动。

 

这里可以给任何人免费提供一杯他想要的热饮,比如各类咖啡或热巧克力。

 

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photo by Feng

 

一个城市的人文关怀总能从这样看似微不足道的局部体现出来,作为城市公民的我们,在享用着这些城市的关怀中,也重塑了自身。

 

参考文献:

[1]Mehr als Wohnen, GenossenschaftlichPlanen - Ein Modellfall aus Zürich, Hrsg. v. Hugentobler, Margrit / Hofer,Andreas / Simmendinger, Pia

[2] ENTWURF UND STRATEGIEIM URBANENRAUM, Kees Christiaanse

[3] The right to the city, David Harvey

 

 

作者简介:

张峰,瑞士联邦理工学院硕士在读,2017以学院综合排名第一获瑞士国家奖学金。

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